Autor Tema: Orientación con posible compra de depto  (Leído 3928 veces)

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #20 on: Abril 27, 2020, 15:06:45 pm »
¿Se daría cuenta el banco si hicieras la triangulación con tu polola?  :accepted:
Es que no es opción, porque si necesito complementar renta sería con ella


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Dos franceses, un Ruso,un Japo y un Chino, y faltó la foto del Indio maruti :)

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #21 on: Abril 27, 2020, 15:26:14 pm »
¿Se daría cuenta el banco si hicieras la triangulación con tu polola?  :accepted:

si es del mismo banco.... si pero no se puede por secreto bancario( o creo que es desde terceros)

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #22 on: Abril 27, 2020, 21:17:58 pm »
Pipe tengo un dato de una ejecutiva de banco Estado ultra movida, yo tomé 2 hipotecarios el 2019 por depas de inversión, aparte del que tengo de la casa y todo bien, en todos los otros bancos puros atados. En mi caso tengo un depa que es mío (pagado) y la casa de la playa, en ambos casos presentamos contratos de arriendo no notariados y no hubo problemas (el del depa es real y el de la casa de la playa era para aumentar ingresos) y tampoco me pidieron acreditar los depósitos o transferencias

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #23 on: Abril 28, 2020, 02:02:12 am »
Lo único que se,  es que los bancos por la situación coyuntural de Chile, están mucho más restrictivos en el otorgamiento de hipotecarios,  ya venían luces con las crisis social,  ahora la situación es mas compleja y revisan con lupa el otorgamiento de créditos a largo plazo, de más está decir que el endeudamiento es unos de los  factores clave de aprobación ( a parte del comportamiento comercial que debe ser intachable),  por otra parte se exige 20% de pie,  ir por el 90% de crédito se da en casos muy justificados y con bastante liquidez del adquirente

Vas a tener que jugar varias cartas y probar
.

En mi caso, mi esposa  está con una compra de una propiedad en esta fecha ( no complementamos renta)  de algo pactado hace rato y tocó no mas ahora,   además   tenemos otras  propiedades adquiridas durante estos años (cada uno por su cuenta) todas en arriendo,  y esos ingresos no los pescan los bancos,  ni los hemos usado para demostrar liquidez.
« Última Modificación: Abril 28, 2020, 02:16:24 am por VIPAC »

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #24 on: Abril 28, 2020, 10:32:22 am »
Una amiga para incrementar su renta y poder comprar la casa que quería, todos los meses tiraba  boletas de honorarios falsas a conocidos, ella pagaba el 10‰ y a cuando venía la devolución los conocidos se lo devolvían y así logró aumentar sus ingresos, por la fecha no se si alcazarias a hacer eso, ella lo hizo como 2 años antes pero puede que con menos sirva.

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #25 on: Abril 28, 2020, 11:06:41 am »
Una amiga para incrementar su renta y poder comprar la casa que quería, todos los meses tiraba  boletas de honorarios falsas a conocidos, ella pagaba el 10‰ y a cuando venía la devolución los conocidos se lo devolvían y así logró aumentar sus ingresos, por la fecha no se si alcazarias a hacer eso, ella lo hizo como 2 años antes pero puede que con menos sirva.

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  Eso es delito! Se acuerdan de las boletas ideológicamente falsas para financiación de aportes a campañas políticas?

  No cacho muy bien cual es la idea de tratar de engañar al banco si al final las medidas de evaluación que se aplican protegen a ambos lados. Para un banco que presta por una propiedad, normalmente evalúa si la garantía cubre el riesgo y la carga financiera del cliente es la adecuada para evitar caer en default. Es decir, que casi siempre, el mayor perjudicado es el deudor que le quitan una propiedad semipagada.

  Es evidente que después del estallido antisocial + la recesión producida por el Coronavirus las restricciones y evaluaciones sean más rigurosas. Las tasas largas más altas por el mayor riesgo también.

  Es cierto que los bancos recibieron financiamiento casi gratuito por parte del central. Pero también es cierto que esa plata es prestada. No sacan nada con tirarla al mercado y después que tengan que cubrir con su patrimonio el impago. Por ese motivo, no puede llegar y otorgar créditos a diestra y siniestra a personas o empresas semi-solventes (o derechamente insolventes).

   Y ojo que no defiendo a ningún banco. De hecho, me parece que los bancos son empresas que no deberían siquiera existir ya que no son productivas. Ganan en lo financiero, no "en lo real".
« Última Modificación: Abril 28, 2020, 11:17:26 am por Bozon »
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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #26 on: Abril 28, 2020, 11:37:19 am »
  Eso es delito! Se acuerdan de las boletas ideológicamente falsas para financiación de aportes a campañas políticas?
En este caso, no logro ver que sea un delito tributario.

En el caso de las campañas políticas, es delito porque la empresa descuenta como gasto una donación, informando que ese gasto correspondía a "asesorías" o a cualquier otra cosa, en circunstancias que la asesoría no existía. Entonces, como la empresa tiene contabilidad completa, el aporte al político lo descuenta como gasto, la empresa no paga impuesto por eso y además reduce sus ingresos al declarar la renta.

Ahora bien, si la misma figura la haces entre personas naturales sin contabilidad completa (el 99% o más de las personas naturales no llevan contabilidad completa), no hay un beneficio tributario. Eso porque si emites una boleta a otra persona natural, los efectos son:
- Para el que la emite, le genera una renta inexistente. Eso puede causar que esa persona tenga que pagar más impuestos que lo que le corresponde en verdad (no hay perjuicio fiscal, incluso puede haber beneficio fiscal).
- Para el que recibe la boleta, no hay efecto, ya que no tiene una contabilidad donde meterla ni puede descontarla como gasto, por lo que no le cambia su nivel de impuestos.

Única excepción a lo anterior sería si se le emite boleta a alguien con contabilidad completa, lo cual sí puede constituir delito tributario y era una figura que se escuchaba hasta hace no tantos años.


Ojo eso sí que lo que sí es delito es falsear la información que uno le entrega al banco para que te de un crédito. La declaración jurada (la típica "Declaración de Patrimonio") lo dice claramente.

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #27 on: Abril 28, 2020, 12:07:59 pm »
iba a decir lo mismo, no es delito tributario pero sí es engañar al banco. Conozco un par de casos que hace unos años se compraron muuuchos departamentos de a dos con cada banco ganando sueldos reguleques, la hicieron con la plusvalía después de 5 años de subidas.
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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #28 on: Abril 28, 2020, 13:28:45 pm »
iba a decir lo mismo, no es delito tributario pero sí es engañar al banco. Conozco un par de casos que hace unos años se compraron muuuchos departamentos de a dos con cada banco ganando sueldos reguleques, la hicieron con la plusvalía después de 5 años de subidas.
También supe un par de casos de gente que "la hizo". Había una máquina armada, el procedimiento era partir haciendo el proceso simultáneamente con varios bancos. De esa forma, no mentías cuando hacías la declaración de patrimonio y al banco no le aparecía que tenías deudas con otros bancos (porque ibas con todos los bancos a la par). Ahí, dependiendo de tu nivel de renta, comprabas 1 ó 2 departamentos con cada banco.

Después de terminado el proceso con los bancos, podías repetirlo con estas empresas que se dedican a financiar mutuos (¿mutualidades creo que es el nombre?). Aquí el proceso era un poco más feo, porque les mentían descaradamente para no informar las deudas con los bancos y se aprovechaban que estas instituciones no tienen acceso a los datos de deudas a los que sí pueden acceder los bancos.

Así, al final de la vuelta, podían terminar con 8 a 14 departamentos que se financiaban solos con los arriendos.

El tema es que los que hicieron eso entre el 2006 y el 2010, ganaron mucha pero mucha plata. Pero los que se metieron más tarde, especialmente los que trataron de hacerlo el 2018 o el año pasado...  :yaoming: Además, es cada vez más difícil encontrar departamentos cuyo precio de arriendo permita pagar íntegramente el costo del mutuo hipotecario y otros gastos que generen. Antes del 2010 era fácil encontrarlos, y bastaba con poner un pie de entre un 10% y un 20%. Hoy en día es bien difícil, si es que queda alguno.

Lo último, entiendo que los bancos han hecho algunos cambios para que no les vuelvan a hacer esta maniobra. El problema, desde el punto de vista del banco, es que un cliente evaluado como de bajo riesgo crediticio, cuando pasa a estar endeudado con otros 4 bancos, pasa a ser de muy alto riesgo. Claro, los que la hicieron entre 2006 y 2010, en general les fue bien. Pero después de 2010, cuando era menos frecuente que el precio de arriendo alcanzara a pagar todo el dividendo, estos clientes pasaron a ser de mucho riesgo, ya que era cosa que un solo arrendatario no les pagara para que quedaran contra las cuerdas y si dos le dejaban de pagar estaban en la quiebra.

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #29 on: Abril 28, 2020, 18:16:45 pm »
Le problema de todos esos que tiene 8-9-10.etc dpto, no han declarado nunca los ingresos por esos arriendos, y el día que los pillen serán cientos de millones de multa.
Lo otro que el año pasado se declaro el impuesto a los propietarios "RICOS" de viviendas sobre los 400 millones. El detalle que ninguno de los que tienen propiedades para arriendo, se dieron cuenta que es la SUMA de las propiedades.. y con esto les cobraran un buen impuesto y luego las multas por no declarar arriendos...

http://lanacion.cl/2019/11/11/ministro-de-hacienda-explico-el-abc-del-impuesto-a-las-propiedades-de-alto-valor/


se por interno, que luego cobraran, ya hicieron el cruce con el conservador y todo...

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #30 on: Abril 29, 2020, 08:20:58 am »
Le problema de todos esos que tiene 8-9-10.etc dpto, no han declarado nunca los ingresos por esos arriendos, y el día que los pillen serán cientos de millones de multa.
Lo otro que el año pasado se declaro el impuesto a los propietarios "RICOS" de viviendas sobre los 400 millones. El detalle que ninguno de los que tienen propiedades para arriendo, se dieron cuenta que es la SUMA de las propiedades.. y con esto les cobraran un buen impuesto y luego las multas por no declarar arriendos...

http://lanacion.cl/2019/11/11/ministro-de-hacienda-explico-el-abc-del-impuesto-a-las-propiedades-de-alto-valor/


se por interno, que luego cobraran, ya hicieron el cruce con el conservador y todo...
Hay que hacer un matiz bien importante: la inmensa mayoría de departamentos que se compran para inversión son DFL2. Si lo compraste antes del 31 de octubre de 2010, la renta de arrendamiento no constituye renta. Si lo compraste después de esa fecha, las rentas de hasta 2 departamentos DFL2 no constituyen renta.

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #31 on: Abril 29, 2020, 10:46:47 am »
Hay que hacer un matiz bien importante: la inmensa mayoría de departamentos que se compran para inversión son DFL2. Si lo compraste antes del 31 de octubre de 2010, la renta de arrendamiento no constituye renta. Si lo compraste después de esa fecha, las rentas de hasta 2 departamentos DFL2 no constituyen renta.
Lo de la renta esta claro, pero el arriendo de mas de 2, para el estado es un negocio, por lo tanto debes pagar IVA, lo mismo pasa con los arriendos de verano, o de dptos amoblados

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #32 on: Abril 29, 2020, 20:34:50 pm »
Si gano 100 y tengo para gastar en un segundo dividendo, digamos entre 20 y 30, para qué le voy a inventar al banco que gano 150 o 200 y que puedo pagarlo, si en verdad no es así?

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #33 on: Abril 30, 2020, 09:06:16 am »
El punto aca es que la capacidad de crédito se la comió en la compra de la casa que habitan los papás, entonces, figura una deuda que la paga un tercero, pero como ese tercero es familiar directo, no consideran ese ingreso.

No se trata de engañar al banco.
"Parece que lo pasé a llevar....." carlos1985, el ruso

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #34 on: Abril 30, 2020, 09:14:46 am »
Lo de la renta esta claro, pero el arriendo de mas de 2, para el estado es un negocio, por lo tanto debes pagar IVA, lo mismo pasa con los arriendos de verano, o de dptos amoblados
IVA sólo corre en arriendo de deptos amoblados. Puedes arrendar 1000 deptos como persona natural sin giro y no pagas IVA, en la medida que no sean amoblados.

Por otra parte, sobre impuesto a la renta con DFL2, corre lo que dije arriba: si los compraste antes de octubre de 2010, puedes tener 40 deptos y no pagas impuesto a la renta ($0). Si los compraste después, pagas desde el tercero en adelante.

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #35 on: Abril 30, 2020, 10:04:39 am »
IVA sólo corre en arriendo de deptos amoblados. Puedes arrendar 1000 deptos como persona natural sin giro y no pagas IVA, en la medida que no sean amoblados.

Por otra parte, sobre impuesto a la renta con DFL2, corre lo que dije arriba: si los compraste antes de octubre de 2010, puedes tener 40 deptos y no pagas impuesto a la renta ($0). Si los compraste después, pagas desde el tercero en adelante.
gracias. Aunque lo veo como elusion, pero así es la ley.

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #36 on: Abril 30, 2020, 10:29:50 am »
Pipe, pero segun entiendo, la clausula es por retractacion, lo que deberias buscar es negacion de credito de al menos 3 bancos, que segun lo que comentas puede ser asi por tu renta.

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #37 on: Mayo 04, 2020, 10:35:35 am »
La primera pregunta es, cuánto vale hoy ese depto. que comprarías y cuanto valdrá en 1 año??

Creo que de eso depende la respuesta a lo demás.

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #38 on: Mayo 04, 2020, 13:34:17 pm »
Pipe, pero segun entiendo, la clausula es por retractacion, lo que deberias buscar es negacion de credito de al menos 3 bancos, que segun lo que comentas puede ser asi por tu renta.

en mi promesa de compra venta, dice "en caso que el prominente comprador, por hecho o culpa suyos, deje de cumplir cualquiera de las obligaciones que asume por este instrumento, en especial si no firmare la escritura../ / o no pagare oportunamente el total del precio indicado en la clausula ..."


o sea, les importa un pepino la causa "no me puedes pagar, me quedo con el 10% del valor de la propiedad" siempre debe existir la apelación al papa, pero te deben poner todas las trabas del mundo
Hemos pronunciado no sé cuántos millones de veces la palabra "libertad", pero no sabemos lo que es, porque no la hemos vivido, y la estamos interpretando como permisividad.

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #39 on: Mayo 04, 2020, 14:32:04 pm »

en mi promesa de compra venta, dice "en caso que el prominente comprador, por hecho o culpa suyos, deje de cumplir cualquiera de las obligaciones que asume por este instrumento, en especial si no firmare la escritura../ / o no pagare oportunamente el total del precio indicado en la clausula ..."


o sea, les importa un pepino la causa "no me puedes pagar, me quedo con el 10% del valor de la propiedad" siempre debe existir la apelación al papa, pero te deben poner todas las trabas del mundo
Es frecuente en las promesas entre particulares que le metan una cláusula estilo "si el promitente comprador no obtiene un crédito hipotecario, no quedará obligado por la promesa". En mi opinión, es una cláusula abusiva, y siempre que participo por el vendedor la elimino. No es asunto del comprador cómo hace el vendedor para conseguir un crédito hipotecario ni su situación crediticia. Lo que sí he aceptado es que se diga que la tasación que haga el banco tiene que ser por XXXX monto o más. Eso sí me parece un poco más razonable.

En los contratos con inmobiliarias dudo mucho que pongan una cláusula así a favor del comprador. Aunque si las ventas están bajas y te quieren tentar como inversionista, puede que lo pongan.

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