Conduce Chile
General => De Todo Un Poco => Mensaje iniciado por: pipe_5 en Abril 27, 2020, 10:33:58 am
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Hola estimados! Vengo en busca de algún tipo de orientación con un tema inmobiliario que me está complicando.
Les cuento, el año 2018, reservé un depto para inversión, compré el depto mas chico (el piloto) con estacionamiento y bodega en San Miguel, pacté pagar el 7% de pie a 28 cuotas con un abono inicial del 3% (total 10% de pie), la última cuota y compra del depto debe realizarse en Diciembre de este año, peroo durante el 2019 surgió un imprevisto familiar con la casa donde viven mis papás, por lo que en resumen, tuve que comprar yo esa propiedad a fines del año pasado.
El tema es que mi sueldo no da para comprar dos propiedades, y ahora estoy topando con la compra del departamento, y temo perder la plata invertida ya que estuve leyendo el contrato y si me retracto me penalizan como el 5% del valor del depto, es decir, solo me quedaría con muy poca plata por lo que no me conviene hacer eso, por lo tanto me quedan dos opciones.
1.- Buscar a alguien que quiera quedarse con ese depto, transferir la promesa y que esa persona me pague lo que yo he pagado, quizás bajarme unas lucas pero no perder tanta plata, igual estamos en un periodo dificil para hacer esto y más encima puede que los precios de las viviendas vayan a la baja, aunque igual el precio al que compré este departamento no está mal (algo así como 2.200UF 1d, 1b, estacionamiento y bodega en San Miguel, cercano a metro ciudad del niño)
2.- Tirarme igual a la piscina pero para eso tengo que hacer unos malabares y aquí es donde topo, porque en la casa que compré donde viven mis papás, mi papá paga el dividendo, pero mensualmente el me transfiere un valor superior a este y yo obviamente le voy devolviendo por otra vía la diferencia, pero con la contingencia no hemos podido ir a notaría a firmar un contrato de arriendo... en este caso, el banco pescará las cartolas y considerará el depósito mensual como un canon de arriendo o necesariamente tengo que tener contrato para que me consideren esto como un ingreso? Este punto es importante tenerlo claro, porque si consideran el abono mensual como ingreso estaría bien, creo que si a mi sueldo le suman el pago de arriendo como un ingreso, podría optar a un nuevo hipotecario.
Que harían ustedes? Me da mucha vuelta en la cabeza este tema, todos los meses estoy pagando la cuota y no se si finalmente me darán el hipotecario o no.
Porfa necesito que comenten sus experiencias con el tema para ayudarme a despejar dudas y poder decidir pronto que haré, por ningún motivo quiero perder lo invertido.
Saludos!
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Depende del criterio del banco, lo más estricto sería que te pidan cartolas con los abonos de últimos 6 meses y contrato de arriendo. Prueba con un par de bancos como plan B y alguno será más flexible. Itaú hasta hace poco tomaba como futuro ingreso el arriendo de un departamento para inversión pero post estallido/Covid todos los bancos se han ido apretando en sus políticas.
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Solo aclarar que los ingresos percibidos por arriendo, para el banco no son considerados al 100% en el calculo de tu Renta Liquida Actualizada, normalmente son castigados un 20-30%, y en el caso de ser un familiar directo lo castigan casi a un 50%.
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Solo aclarar que los ingresos percibidos por arriendo, para el banco no son considerados al 100% en el calculo de tu Renta Liquida Actualizada, normalmente son castigados un 20-30%, y en el caso de ser un familiar directo lo castigan casi a un 50%.
Buen dato! O sea bueno y malo jajaj, porque en este caso sería bastante castigado.... Porque el arriendo que estoy recibiendo en mi cuenta es de aproximadamente un 40% mas que el valor de dividendo..... o sea todo depende del banco al que me meta, me quedará cotizar harto nomás, y esperar que me otorguen el hipotecario porque en realidad ese depto al que estoy optando es solo para arrendarlo, no pienso irme a vivir a ese, a menos que me echen de la casa :freddie:
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Mmmm complicado el tema, además del castigo que te hacen por el arriendo, finalmente el “cupo utilizado” para comprar la propiedad, digamos 1000 UF cada 500.000 de sueldo líquido no se condice con el arriendo, me explico, si para la casa “ocupaste” 2000UF de cupo, es decir aprox 1 palo de sueldo, el arriendo de esa propiedad difícilmente sea superior a 300-400, es decir sumando el castigo hablamos de un prestamo de menos de 500 UF que te queda disponible...no sé si me explico.
No tienes otra persona que pueda ser complemento? Algún hermano, polola... yo creo que la mejor opción es esa.
Lo otro es poner más pie y finalmente rebajar la cuota y monto a solicitar...los autos son alternativa.
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La otra opcion es complementar con mi polola, pero ella tambien tiene hipotecario por el depto en que vivimos, tenemos todo separado en cuanto a hipotecarios jeje
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La otra opcion es complementar con mi polola, pero ella tambien tiene hipotecario por el depto en que vivimos, tenemos todo separado en cuanto a hipotecarios jeje
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Eso es lo mejor, complementar, da lo mismo “quien pone mas” ya que la propiedad queda a nombre de los 2 en partes iguales.
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Búscate un medio pollo y hazle un contrato de arriendo por un poco más del valor del dividendo (mientas más mejor) los bancos piden 6 meses de antigüedad demostrable (transferencias electrónicas), pero algo puedes hacer con menos meses, pero debes hacerlo ahora!
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Búscate un medio pollo y hazle un contrato de arriendo por un poco más del valor del dividendo (mientas más mejor) los bancos piden 6 meses de antigüedad demostrable (transferencias electrónicas), pero algo puedes hacer con menos meses, pero debes hacerlo ahora!
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Eso estaba haciendo con mi viejo (dividendo 280, transferencias por 400) pero claro, el problema es que es mi viejo.
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tienes que tener el contrato notariado, y obviamente no ser alguien con tus mismos apellidos :risa2:
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¿Estás seguro que te piden el contrato de arriendo ante notario??
Pregunta en tu banco ese punto. Yo hace rato estoy en una campaña anti-notarios para eliminar trámites notariales innecesarios. Tener que firmar un contrato de arriendo ante notario claramente es innecesario (ninguna ley lo exige).
Eso lo escribió quelo en mi post (en vez de citar mi post, lo editó jajajaja)
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¿Estás seguro que te piden el contrato de arriendo ante notario??
Pregunta en tu banco ese punto. Yo hace rato estoy en una campaña anti-notarios para eliminar trámites notariales innecesarios. Tener que firmar un contrato de arriendo ante notario claramente es innecesario (ninguna ley lo exige).
Para un juicio de arriendo da lo mismo, pero el banco (en mi caso BCI) lo pide notariado, junto con las ultimas 6 transferencias del pago de arriendo. hace unos meses estuve en una situación similar a la de Pipe, asi que me puse a averiguar y tenia ese plan B, según la ejecutiva era la única forma de acreditar que la propiedad no era gasto.
Afortunadamente no fue necesario utilizarlo. habia pagado el 20% del pie y la "penalizacion" por deshacer el negocio era el 50% del pie
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Eso lo escribió quelo en mi post (en vez de citar mi post, lo editó jajajaja)
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cuando no borro los temas, edito comentarios :risa2: :risa2: :pozozipy:
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Para un juicio de arriendo da lo mismo, pero el banco (en mi caso BCI) lo pide notariado, junto con las ultimas 6 transferencias del pago de arriendo. hace unos meses estuve en una situación similar a la de Pipe, asi que me puse a averiguar y tenia ese plan B, según la ejecutiva era la única forma de acreditar que la propiedad no era gasto.
Afortunadamente no fue necesario utilizarlo. habia pagado el 20% del pie y la "penalizacion" por deshacer el negocio era el 50% del pie
Buen dato, entonces tengo que dejarlo notariado ahora, el problema es que las notarias estan colapsadas ahora y atendiendo a medias...
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Eso estaba haciendo con mi viejo (dividendo 280, transferencias por 400) pero claro, el problema es que es mi viejo.
A lo que se refiere el Quelo con medio pollo, es que no sea un familiar. Buscarte un amigo, un familiar indirecto, o algo asi.
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A lo que se refiere el Quelo con medio pollo, es que no sea un familiar. Buscarte un amigo, un familiar indirecto, o algo asi.
Así lo entendí, el problema es que no se a quien pedirselo, igual me tiene que estar traspasando lukas y ademas ya empecé a hacerlo así con mi papá
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Así lo entendí, el problema es que no se a quien pedirselo, igual me tiene que estar traspasando lukas y ademas ya empecé a hacerlo así con mi papá
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yo tenia la tremenda triangulación, me depositaban en la cta a la que me iban a cargar el hipotecario y yo me la traspasaba a otro banco, y desde ese otro banco se la devolvía a la otra persona, ahi el BCI perdia el rastro. Si no, es un paso mas, desde la cuenta B pasarsela al medio pollo, y que el te la deposite en la cuenta A,
Al final no lo necesité y ademas saque el hipotecario en el otro banco(donde ya tenia un hipotecario), pero tenia el plan B funcionando en caso de ser necesario con el BCI
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Yo le devuelvo la diferencia a mi papá a través de la cuenta de mi polola, una triangulacion parecida, voy a empezar a preguntar en los bancos como funciona el tema, que lata que por ser mi papá cuestionen mas el tema.
Lo otro es que ojalá me consiga el 90% de financiamiento, o si no tendria que pedir el otro 10 como un consumo, aunque podria tirar a venta los autos, igual tengo solución para eso
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¿Se daría cuenta el banco si hicieras la triangulación con tu polola? :accepted:
Es que no es opción, porque si necesito complementar renta sería con ella
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¿Se daría cuenta el banco si hicieras la triangulación con tu polola? :accepted:
si es del mismo banco.... si pero no se puede por secreto bancario( o creo que es desde terceros)
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Pipe tengo un dato de una ejecutiva de banco Estado ultra movida, yo tomé 2 hipotecarios el 2019 por depas de inversión, aparte del que tengo de la casa y todo bien, en todos los otros bancos puros atados. En mi caso tengo un depa que es mío (pagado) y la casa de la playa, en ambos casos presentamos contratos de arriendo no notariados y no hubo problemas (el del depa es real y el de la casa de la playa era para aumentar ingresos) y tampoco me pidieron acreditar los depósitos o transferencias
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Lo único que se, es que los bancos por la situación coyuntural de Chile, están mucho más restrictivos en el otorgamiento de hipotecarios, ya venían luces con las crisis social, ahora la situación es mas compleja y revisan con lupa el otorgamiento de créditos a largo plazo, de más está decir que el endeudamiento es unos de los factores clave de aprobación ( a parte del comportamiento comercial que debe ser intachable), por otra parte se exige 20% de pie, ir por el 90% de crédito se da en casos muy justificados y con bastante liquidez del adquirente
Vas a tener que jugar varias cartas y probar
.
En mi caso, mi esposa está con una compra de una propiedad en esta fecha ( no complementamos renta) de algo pactado hace rato y tocó no mas ahora, además tenemos otras propiedades adquiridas durante estos años (cada uno por su cuenta) todas en arriendo, y esos ingresos no los pescan los bancos, ni los hemos usado para demostrar liquidez.
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Una amiga para incrementar su renta y poder comprar la casa que quería, todos los meses tiraba boletas de honorarios falsas a conocidos, ella pagaba el 10‰ y a cuando venía la devolución los conocidos se lo devolvían y así logró aumentar sus ingresos, por la fecha no se si alcazarias a hacer eso, ella lo hizo como 2 años antes pero puede que con menos sirva.
Enviado desde mi MHA-L09 mediante Tapatalk
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Una amiga para incrementar su renta y poder comprar la casa que quería, todos los meses tiraba boletas de honorarios falsas a conocidos, ella pagaba el 10‰ y a cuando venía la devolución los conocidos se lo devolvían y así logró aumentar sus ingresos, por la fecha no se si alcazarias a hacer eso, ella lo hizo como 2 años antes pero puede que con menos sirva.
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Eso es delito! Se acuerdan de las boletas ideológicamente falsas para financiación de aportes a campañas políticas?
No cacho muy bien cual es la idea de tratar de engañar al banco si al final las medidas de evaluación que se aplican protegen a ambos lados. Para un banco que presta por una propiedad, normalmente evalúa si la garantía cubre el riesgo y la carga financiera del cliente es la adecuada para evitar caer en default. Es decir, que casi siempre, el mayor perjudicado es el deudor que le quitan una propiedad semipagada.
Es evidente que después del estallido antisocial + la recesión producida por el Coronavirus las restricciones y evaluaciones sean más rigurosas. Las tasas largas más altas por el mayor riesgo también.
Es cierto que los bancos recibieron financiamiento casi gratuito por parte del central. Pero también es cierto que esa plata es prestada. No sacan nada con tirarla al mercado y después que tengan que cubrir con su patrimonio el impago. Por ese motivo, no puede llegar y otorgar créditos a diestra y siniestra a personas o empresas semi-solventes (o derechamente insolventes).
Y ojo que no defiendo a ningún banco. De hecho, me parece que los bancos son empresas que no deberían siquiera existir ya que no son productivas. Ganan en lo financiero, no "en lo real".
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iba a decir lo mismo, no es delito tributario pero sí es engañar al banco. Conozco un par de casos que hace unos años se compraron muuuchos departamentos de a dos con cada banco ganando sueldos reguleques, la hicieron con la plusvalía después de 5 años de subidas.
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Le problema de todos esos que tiene 8-9-10.etc dpto, no han declarado nunca los ingresos por esos arriendos, y el día que los pillen serán cientos de millones de multa.
Lo otro que el año pasado se declaro el impuesto a los propietarios "RICOS" de viviendas sobre los 400 millones. El detalle que ninguno de los que tienen propiedades para arriendo, se dieron cuenta que es la SUMA de las propiedades.. y con esto les cobraran un buen impuesto y luego las multas por no declarar arriendos...
http://lanacion.cl/2019/11/11/ministro-de-hacienda-explico-el-abc-del-impuesto-a-las-propiedades-de-alto-valor/
se por interno, que luego cobraran, ya hicieron el cruce con el conservador y todo...
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Hay que hacer un matiz bien importante: la inmensa mayoría de departamentos que se compran para inversión son DFL2. Si lo compraste antes del 31 de octubre de 2010, la renta de arrendamiento no constituye renta. Si lo compraste después de esa fecha, las rentas de hasta 2 departamentos DFL2 no constituyen renta.
Lo de la renta esta claro, pero el arriendo de mas de 2, para el estado es un negocio, por lo tanto debes pagar IVA, lo mismo pasa con los arriendos de verano, o de dptos amoblados
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Si gano 100 y tengo para gastar en un segundo dividendo, digamos entre 20 y 30, para qué le voy a inventar al banco que gano 150 o 200 y que puedo pagarlo, si en verdad no es así?
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El punto aca es que la capacidad de crédito se la comió en la compra de la casa que habitan los papás, entonces, figura una deuda que la paga un tercero, pero como ese tercero es familiar directo, no consideran ese ingreso.
No se trata de engañar al banco.
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IVA sólo corre en arriendo de deptos amoblados. Puedes arrendar 1000 deptos como persona natural sin giro y no pagas IVA, en la medida que no sean amoblados.
Por otra parte, sobre impuesto a la renta con DFL2, corre lo que dije arriba: si los compraste antes de octubre de 2010, puedes tener 40 deptos y no pagas impuesto a la renta ($0). Si los compraste después, pagas desde el tercero en adelante.
gracias. Aunque lo veo como elusion, pero así es la ley.
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Pipe, pero segun entiendo, la clausula es por retractacion, lo que deberias buscar es negacion de credito de al menos 3 bancos, que segun lo que comentas puede ser asi por tu renta.
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La primera pregunta es, cuánto vale hoy ese depto. que comprarías y cuanto valdrá en 1 año??
Creo que de eso depende la respuesta a lo demás.
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Pipe, pero segun entiendo, la clausula es por retractacion, lo que deberias buscar es negacion de credito de al menos 3 bancos, que segun lo que comentas puede ser asi por tu renta.
en mi promesa de compra venta, dice "en caso que el prominente comprador, por hecho o culpa suyos, deje de cumplir cualquiera de las obligaciones que asume por este instrumento, en especial si no firmare la escritura../ / o no pagare oportunamente el total del precio indicado en la clausula ..."
o sea, les importa un pepino la causa "no me puedes pagar, me quedo con el 10% del valor de la propiedad" siempre debe existir la apelación al papa, pero te deben poner todas las trabas del mundo
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Abusivo es obligar a comprar a alguien que haciendo todos los esfuerzos legales y comerciales, no obtiene el financiamiento para comprar.
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Creo que por ahí apunta el Apruebo! Si no cambiamos la mentalidad y malas prácticas vamos tener segundo estallido pronto.
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La primera pregunta es, cuánto vale hoy ese depto. que comprarías y cuanto valdrá en 1 año??
Creo que de eso depende la respuesta a lo demás.
y como especulas así? Con esa lógica era absurdo comprar en plaza Italia en marzo del 2019, porque hoy hay departamentos ahí por monedas
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También supe un par de casos de gente que "la hizo". Había una máquina armada, el procedimiento era partir haciendo el proceso simultáneamente con varios bancos. De esa forma, no mentías cuando hacías la declaración de patrimonio y al banco no le aparecía que tenías deudas con otros bancos (porque ibas con todos los bancos a la par). Ahí, dependiendo de tu nivel de renta, comprabas 1 ó 2 departamentos con cada banco.
Después de terminado el proceso con los bancos, podías repetirlo con estas empresas que se dedican a financiar mutuos (¿mutualidades creo que es el nombre?). Aquí el proceso era un poco más feo, porque les mentían descaradamente para no informar las deudas con los bancos y se aprovechaban que estas instituciones no tienen acceso a los datos de deudas a los que sí pueden acceder los bancos.
Así, al final de la vuelta, podían terminar con 8 a 14 departamentos que se financiaban solos con los arriendos.
El tema es que los que hicieron eso entre el 2006 y el 2010, ganaron mucha pero mucha plata. Pero los que se metieron más tarde, especialmente los que trataron de hacerlo el 2018 o el año pasado... :yaoming: Además, es cada vez más difícil encontrar departamentos cuyo precio de arriendo permita pagar íntegramente el costo del mutuo hipotecario y otros gastos que generen. Antes del 2010 era fácil encontrarlos, y bastaba con poner un pie de entre un 10% y un 20%. Hoy en día es bien difícil, si es que queda alguno.
Lo último, entiendo que los bancos han hecho algunos cambios para que no les vuelvan a hacer esta maniobra. El problema, desde el punto de vista del banco, es que un cliente evaluado como de bajo riesgo crediticio, cuando pasa a estar endeudado con otros 4 bancos, pasa a ser de muy alto riesgo. Claro, los que la hicieron entre 2006 y 2010, en general les fue bien. Pero después de 2010, cuando era menos frecuente que el precio de arriendo alcanzara a pagar todo el dividendo, estos clientes pasaron a ser de mucho riesgo, ya que era cosa que un solo arrendatario no les pagara para que quedaran contra las cuerdas y si dos le dejaban de pagar estaban en la quiebra.
Yo precisamente hice eso a inicios de la década pasada. Tenía buena renta, así que me fui a comprar algunas propiedades: me fui al mismo tiempo a 3 bancos y me compré una casa y dos depas, que los tengo para arriendo.
Tuve suerte y salió todo siempre de forma simultánea, así que los bancos nunca me dijeron nada. Solo que me financiaron el 80% nomas y me toco cubrir esas diferencias.
Hoy todas esas propiedades van en más mas o menos en la mitad de la deuda, se pagan solas y me dejan un delta todos los meses que ahora con la crisis me han salvado el culo xk la pega está mala.
Le problema de todos esos que tiene 8-9-10.etc dpto, no han declarado nunca los ingresos por esos arriendos, y el día que los pillen serán cientos de millones de multa.
Lo otro que el año pasado se declaro el impuesto a los propietarios "RICOS" de viviendas sobre los 400 millones. El detalle que ninguno de los que tienen propiedades para arriendo, se dieron cuenta que es la SUMA de las propiedades.. y con esto les cobraran un buen impuesto y luego las multas por no declarar arriendos...
http://lanacion.cl/2019/11/11/ministro-de-hacienda-explico-el-abc-del-impuesto-a-las-propiedades-de-alto-valor/
se por interno, que luego cobraran, ya hicieron el cruce con el conservador y todo...
Tiene que ser con departamentos o casas amobladas.
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Creo que por ahí apunta el Apruebo! Si no cambiamos la mentalidad y malas prácticas vamos tener segundo estallido pronto.
:yaoming:
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Abusivo es obligar a comprar a alguien que haciendo todos los esfuerzos legales y comerciales, no obtiene el financiamiento para comprar.
Cumplir un contrato, en la forma, el fondo y de buena fe, no es abusivo, es tan solo eso, cumplir con la palabra empeñada.
Desde los Romanos (fuente del derecho), existe el principio "Pacta sunt servanda", esto es, lo pactado obliga, de hecho nuestro Código Civil señala que "Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes", con la expresión "es una ley", Don Andrés Bello quiso reafirmar el concepto de que el contrato obliga y se debe cumplir y agradezcan que los Romanos evolucionaron, porque al principio si no cumplías con tus obligaciones te hacías esclavo de tú acreedor o si para ti era demasiado humillante que te esclavizaran tenias la posibilidad de tirarte desde la Roca Tarpeya.
Sobre el comentario de don Mitad, yo también saco las cláusulas que traspasan los problemas de uno al otro, como esto de obtener el crédito en el banco, eso es problema del comprador que antes de obligarse debe estar claro que le otorgarán el crédito respectivo, no se puede socializar el problema de una de las partes.
Por lo anterior no soporto a las inmobiliarias que condicionan la compraventa definitiva a una serie de temas que son suyos, como que el resto de los vecinos tb. venda o que en el paño tenga un mínimo de constructibilidad.
p/s Podríamos crear un tema sobre el derecho romano
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Abusivo es obligar a comprar a alguien que haciendo todos los esfuerzos legales y comerciales, no obtiene el financiamiento para comprar.
pero si no estás de acuerdo no firmas y chao negocio, lo mismo con los acuerdos de precompra, cada cual pone las clausulas o se negocian, nadie te obliga a firmar, es lo mismo que las lineas aereas o los pasajes de los buses
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Abusivo es obligar a comprar a alguien que haciendo todos los esfuerzos legales y comerciales, no obtiene el financiamiento para comprar.
Creo que uds están errados al interpretar esto...
Lo veo de la siguiente forma: Pipe hoy, 5 de mayo, va al banco con sus liquidaciones e informe comercial y consigue un crédito de hasta 2000 uf. Se dirige a la inmobiliaria, tiene ahorro para un pie y, de paso, su sueldo le da sin problemas así que ninguna de las partes tiene inconvenientes en firmar este contrato. Luego, meses después, pasa que tiene que afrontar otra urgencia y debe pedir un crédito por X uf, lo que le ha mermado el crédito que tenía pactado sin ninguna traba, para el departamento del cual firmó la promesa de compra... ¿acaso es tan abusivo y draconiano el contrato que no puede adelantarse a este tipo de incidencias?¿no tienen acaso una salida B o C?s i firmo la compraventa porque tengo espaldas para afrontar el pago y mañana me despiden del trabajo, lo que implica no poder seguir pagando, ¿más encima pierdo esa plata que había pagado de buena fe?
Por ahí va el tema
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Si bien cuando uno firma la promesa, tiene claro que de acá a que se firme la escritura tienes que mantener las condiciones financieras que te permitan contraer el crédito, creo que es un tanto elevado el castigo, el 10% de la propiedad es bastante. debiese haber una tabla diferenciadora, por fecha, ubicación, etc. porque cuando reservas de los primeros obtienes los mejores deptos, las mejores bodegas y estacionamientos, los cuales es mas facil poder volver a vender, sin embargo, las ultimas unidades que son "las que botó la ola" es lo contrario
pero estoy absolutamente de acuerdo ya que habían hartas reservas que se hacían "por si me resultan LOS créditos" que pedían en paralelo o si se demoraban en aparecer en el sistema u otras jugadas que hacían personas que han comprado varias propiedades sin poner 1$
Recuerdo que años atrás (desconozco que tan verdad es) había gente que reservaba y antes de la entrega traspasaba el depto por un precio mayor (porque era con entrega casi inmediata a esa altura) y quedaba con $ en el bolsillo sin arriesgar un puto peso
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Yo creo que tú estás viendo el tema buscando la maldad en la persona por sobre la situación de fuerza mayor, pensando en que algunas personas andan jodiéndose a la gente entonces todos los seres vivientes te van a cagar, creo que eso no es adecuado.
En base a lo legal no me meto porque no soy abogado ni quiero serlo, las consultas son precisas... si la persona X va a comprar y tiene el interés y toda la intención de hacerlo, pero por fuerza mayor ya no puede seguir adelante entonces ¿automáticamente el vendedor y la inmobiliaria asumen que se los están jodiendo?¿no existe una opción b o c al hacer el contrato que estipule, por ejemplo, que esa persona tendrá X meses para congelar el proceso antes que se aplique alguna "multa" o se le niegue la venta y pierda la plata que pagó, insisto, con la real intención de comprar? tengo claro que puedes conseguir otra persona a quien venderle la promesa, de hecho, está lleno de avisos de ese tipo por gente que le pasó lo que estamos ejemplificando y no ha sido tongo: desempleados, baja en los ingresos y variación en la aprobación final del crédito, pérdida del complemento de renta, etc. el tema en este caso es cuánto tiempo tiene la persona de reaccionar y conseguir un comprador.
Insisto, no tengo idea del marco legal, ponte en el lugar de una persona que no entiende del tema y está pensando en comprar un departamento o casa... con todo este tipo de detalles más que miedo del vendedor a qeu se lo caguen es miedo de la gente a comprar y perder su ahorro.
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Creo que el tema se está desvirtuando jajaja.
Yo reunía las condiciones para sacar un credito sin problemas, pero surgió un imprevisto que ya expliqué, creo que nadie la pensaría dos veces en una situación así
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Tenemos distintas visiones claramente, y no pretendo cambiar la tuya (aunque si alguna vez, por algún motivo, me toca una promesa con esa cláusula, seas tú el comprador o no, la voy a borrar).
Si tú prometes comprar un departamento, a mí no me parece razonable que el vendedor tenga que perder tiempo y otros potenciales compradores porque resultó que no eras sujeto de crédito. Es tú responsabilidad que el banco te "preautorice" y te "autorice" el crédito.
Dicho eso, y tal como lo mencioné en mi posteo, a mí sí me parecen aceptables cláusulas con elementos objetivos que pueden determinar que un banco otorgue o no el crédito, como por ejemplo, el precio de la tasación. Si el departamento sale tasado con un precio igual o superior al de la promesa e igual no te dan el crédito, es porque no eres sujeto de crédito o porque no fuiste mínimamente diligente antes de prometer. Y me parece abusivo que el vendedor en ese caso tenga que haber perdido tiempo y otros potenciales clientes por tu culpa. Esa es mi opinión.
Dicho eso, todo es negociable y, efectivamente, una inmobiliaria o un vendedor que apunta a clientes inversionistas, puede negociar esa cláusula o incluso ofrecerla expresamente para atraer potenciales clientes. No es raro que inmobiliarias te hagan el contacto con el banco. Si así fuera, entonces es parte del negocio y yo no tengo nada en contra.
El vendedor no tiene porque aceptar eso o perder tiempo. Que acepte vender si al otro le dan el crédito, pero el puede seguir ofreciendo a otro que llegue primero con el crédito ya listo.
Es lo mismo que estar vendiendo tu auto, llegue un interesado, le guste pero tenga que vender el del primero. Se lo "guardo", pero no lo voy a dejar de vender porque el no tenga la plata hoy.
El problema de la tasación es que nadie quiere pagar 100 lucas por una profesional, los propietarios encuentran su pasto más verde siempre y le ponen precios absurdo, que alguna -pocas- personas aceptan. Cuando llega el tasador le dice que no vale 10, si no 8. Ahí está el problema.
No tiene nada que ver el Derecho Romano.
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Por lo anterior no soporto a las inmobiliarias que condicionan la compraventa definitiva a una serie de temas que son suyos, como que el resto de los vecinos tb. venda o que en el paño tenga un mínimo de constructibilidad.
A nadie le gusta, pero si no lo aceptas no te compran. Es bien sencillo todo, no hay para que complicar tanto.
A mi me pasó, se renovó la promesa 3 veces hasta que se vendió. Y como no hubo otro interesado en ese momento, no me quedaba otra.
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Es un tema bien complejo, más como está todo en estos días...
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y como especulas así? Con esa lógica era absurdo comprar en plaza Italia en marzo del 2019, porque hoy hay departamentos ahí por monedas
Para nada, en el largo plazo los precios en baquedano no tendrán bajas sustanciales, hay un bajón pero tampoco gigante, las movilizaciones impactaron más a los arriendos que a las ventas. Los departamentos baratos, son los mismos de siempre, hasta en parque forestal hay deptos a mejor precio pero los de 300mt2 siguen a UF20.000.-
Además, es un ejercicio bastante prudente. Si está en San Miguel y los delitos violentos han subido un 63% en la zona, ya derechamente hay IMACEC negativo, el aumento en las tasas, la falta de arrendatarios, uno puede tirar lápiz sin necesariamente ser arriesgado y saber hacia donde va la balanza.
La compra a buen precio hoy seguro se ve neutralizada con el aumento de tasa, todo en el largo plazo.
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"Las cosas en el derecho se desasen de la misma forma en que se hacen", si quieres deshacer un negocio por a. b. c motivo se puede negociar, pero creo que se debe partir de la base que al deshacer un negocio, por el otro lado hay un perjuicio económico, comercial etc. y por lo tanto algo hay que ofrecer para deshacerlo y no partir con la lógica que el otro es fresco por que no quiere poner término al negocio. No soporto las inmobiliarias, pero detrás de esa promesa hay créditos; sueldos; proveedores; nuevos proyectos y un largo etc.. Ahora bien la práctica me indica que las inmobiliarias grandes son llanas a escuchar y solucionar los problemas de sus clientes, pero el promitente comprador algún costo debe asumir.
Y para no desvirtuar tanto este tema:
1.- Antes del estallido conversando con una corredora que asesoro, ya me contaba que había más demora en arrendar y vender, para que decir después.
2.- Por lo menos para mí en época de crisis, lo mejor es tener liquidez y poca deuda, eso te dará soltura en caso de alguna emergencia económica, además que podrás tener más acceso a créditos, que en caso de tener algún hipotecario se reduce las posibilidades o montos.
3.- Por experiencia propia un departamento que tenemos en Independencia se desocupó en enero, entre hueveo y hueveo, lo publiqué a mediados de abril y ni las luces de arrendar, antes no duraba ni una semana. Ahora bien es Independencia, con cuarentena de por medio, pero el negocio inmobiliario está más lento que hace 1 año, factor que debes considerar.
4.- Plantéate la siguiente hipótesis: Puedes aguantar dividendo, gastos comunes, luz, gas, agua del depto. durante 3 meses o quizás más??. Como te decía el negocio está más lento, tb. el riesgo de arrendar y que después no te puedan pagar es real y cierto.
5.- Como mencioné anteriormente muchas inmobiliarias están llanas a conversar alguna solución, que puede ser desistirse del negocio y en el mejor de los casos te devuelven toda la plata y de paso te compras un Kino; te devuelvan parte del pie, que tampoco es malo o que te ofrezcan algún depto. para algún proyecto futuro de unos 2 o 3 años más, que creo que es una solución razonable, así aseguras el negocio, en que ya tienes lucas invertidas.
Si le quieres "hecharle pa delante", dale, pero esto es un negocio como cualquier otro con sus utilidades y tb. con sus pérdidas.
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Y por eso a mí me parece una solución ecuánime condicionar la promesa a que el valor de tasación sea igual o superior a X monto (sexta vez que lo digo).
No, porque eso depende de una valorización -que se supone es- técnica, hecha por un profesional y puede tener un margen de diferencia importante con el valor acordado a la venta.
Hay gente que está dispuesta a pagar BASTANTE más por una casa que está cerca o muy cerca al colegio donde van los hijos, haciendo una cuenta ficción de cuanto tiempo y $ se van a ahorrar en 15 años porque se van a ir caminando. El tasador va a decir "la casa vale 10" y el banco dirá "ok entonces para mi cuesta 9.5". Que el comprador esté dispuesto a pagar 12 por la cercanía al colegio, el banco no lo va a tomar como plusvalía tan alta por solo esa cercanía.
El comprador podrá poner un pie extra para cubrir esa diferencia si realmente quiere/puede, pero de ecuánime no tiene nada.
En todo caso no estoy discutiendo contigo y no tienes para que hacer citas en latín que no vienen al caso. Estos temas hay que bajarlos al piso de cómo son en la vida real, no en los libros.
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Francisco, le agotarás la paciencia al guru.....
Primera vez que te lo digo.... :yaoming:
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Mejor hablemos de derecho romano, o los efectos del Covid 19 sobre a obra de Don Andrés Bello.
Sigo coincidiendo con Mr. Mitad, lo del crédito, si tiene o no la plata, que la tasación, si quiere pagar un 40% del valor comercial, etc. etc es problema del comprador.
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Yo creo que las inmobiliarias se dedican a la construcción y venta de viviendas. Ese es su negocio y el negocio incluye a los bancos si o sí. O sea no creo que vendan más del 10% de los departamentos de un edificio al contado.
Por tanto, el proceso de venta incluye un tiempo no despreciable, casi siempre dos a tres meses para firmar promesa y escriturar (en caso no verde) y muucho tiempo más en caso verde. Estos tiempos "le llevan" posibles cambios en las condiciones del comprador y, por qué no decirlo del vendedor (por ejemplo, que la municipalidad niegue la recepción de las obras). Evidentemente, existen imponderables cuando el negocio tanto para el comprador como para el vendedor involucra tácitamente a terceros. Es cosa de ver el estallido antisocial o el COVID-19 para darse cuenta que "shit happens!", como dicen los gringos.
A lo que quiero llegar, es que los negocios se hacen de buena fé y siempre persiguiendo el Win-Win y, en base a esto, una inmobiliaria que quiere ser exitosa entiende que su negocio no es ir a comprar a la esquina un chicle para un comprador y no lo basa en "violar" a sus clientes. Es evidente que quien firma promesa y paga un "pie" en ella, lo hace porque tiene los medios para comprar. Si en el proceso aparecen dificultades, por ejemplo, que los bancos eleven las tasas y el dividendo no le dé para los ingresos, cosa que los bancos hacen regularmente y sin asco, (de hecho a mí me pasó eso, casi me quedo en la calle cuando era harto más joven que ahora porque el banco decidió no respetar la tasa cotizada y pre-aprobada, lo que es una mariconada del porte de un buque por que son tasas de créditos de muy largo plazo que es absurdo que no puedan respetar por tres meses). La inmobiliaria debiese devolver al cliente el monto pagado sin chistar. No porque sea una obligación legal, si no que es lo que toda empresa seria (que hace negocios vendiendo propiedades, no jodiendo clientes) hace. (A pesar de lo que aleguen los sres. abogados del foro)
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Que manera de irse por las ramas jajaj.
Agradezco los ultimos aportes de bozon y alvaro, quizas sea bueno plantear mi situación a la inmobiliria y que ellos me den opciones (la de algun otro proyecto a largo plazo me gustó mas) para no perder o recuperar aunque sea parte de las lucas en caso de que el banco no me pesque.
Quiero ir por el proyecto, el precio de compra fue bueno, el depto esta bien ubicado y el edificio es bonito, y podria aguantar un par de meses sin arrendatarios, pero pasando la pandemia ire a los bancos y la inmobiliaria para saber bien que tan bien o mal parado estoy.
Gracias por los aportes a quienes lograron seguir el hilo del tema jajajaj.
Saludos a todos
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Si en la inmobiliaria son buenos pa los negocios te darán posibilidades. Como dicen don Boston saben que si te fornican no volverás, el win win como le llaman.
Y sobre su comentario, como que dijimos lo mismo, pero el más bonito :trollface:
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El infaltable milico frustrado expresando sus frustraciones.
Mejor sigamos ignorándonos mutuamente. Me caes mejor así.
jajjajajajajaj el po, el experto en computadores, salud publica, construccion, bancos, derecho, futbol y cuanto se les ocurra, jajajajajajajajajajajajaj pobre y triste......
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Que manera de irse por las ramas jajaj.
Agradezco los ultimos aportes de bozon y alvaro, quizas sea bueno plantear mi situación a la inmobiliria y que ellos me den opciones (la de algun otro proyecto a largo plazo me gustó mas) para no perder o recuperar aunque sea parte de las lucas en caso de que el banco no me pesque.
Quiero ir por el proyecto, el precio de compra fue bueno, el depto esta bien ubicado y el edificio es bonito, y podria aguantar un par de meses sin arrendatarios, pero pasando la pandemia ire a los bancos y la inmobiliaria para saber bien que tan bien o mal parado estoy.
Gracias por los aportes a quienes lograron seguir el hilo del tema jajajaj.
Saludos a todos
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Pero ya viste el tema con el banco? De repente te estás auto-sugestionando no más de que no te van a pasar la plata.
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Pero ya viste el tema con el banco? De repente te estás auto-sugestionando no más de que no te van a pasar la plata.
Hice una evaluacion hace un par de meses y salió rechazado por el hipotecario de la casa
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Hice una evaluacion hace un par de meses y salió rechazado por el hipotecario de la casa
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Yo creo que con la contingencia se deben estar dando muchos casos como el tuyo. Ahí las inmobiliarias debiesen aplicar algún tipo de política, entonces mejor acercarse y explicar la situación. A veces, incluso te puede hacer algún contacto con otro banco donde trabajen con ellos o te ofrezcan una prórroga u otra alternativa.
Ahora, si te queda tiempo en la promesa, de repente esperar un poco que la situación mejore e intentar nuevamente con el banco.
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Si le falta mas de 6 meses... anda a hacer un contrato de arriendo a la notaria, y quedas con saldo a favor mas encima, si no lo ocupas, perdiste la plata de notaria, pero quedas tranquilo y te operas de ese tema
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Si le falta mas de 6 meses... anda a hacer un contrato de arriendo a la notaria, y quedas con saldo a favor mas encima, si no lo ocupas, perdiste la plata de notaria, pero quedas tranquilo y te operas de ese tema
el contrato ya está hecho, falta solo notariarlo, pero una vez que pase esta wa :accepted:
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el contrato ya está hecho, falta solo notariarlo, pero una vez que pase esta wa :accepted:
y los comprobantes de transferencia... en caso que sean webiados igual que el BCI :poker:
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y los comprobantes de transferencia... en caso que sean webiados igual que el BCI :poker:
También, todo via transferencia y en el detalle se pone “arriendo mes X” vamos a ver como nos va
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¿Se daría cuenta el banco si hicieras la triangulación con tu polola? :accepted:
Es que no es opción, porque si necesito complementar renta sería con ella
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Desde mi punto de vista (me lo dejo para mi) , casados (solo en parte legal) tendrian mas beneficios que vivir "a lo compadre". La pura palabra no basta. (Para el Banco tampoco).
No se trata de moralina, es un tema que quede por escrito.-
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Lo que sigo es que casados sube el puntaje ante el Banco para simular renta.
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han salido al mercado bastante departamentos a la venta, ando viendo por providencia, tobalaba, precios igual de caro que siempre, hay que esperar un par de meses, en el banco están proyectando una baja del 20% en los valores...
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Según esto estaría bueno para invertir? Que tal estarán las tasas?
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Según esto estaría bueno para invertir? Que tal estarán las tasas?
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en este momento estoy comprando otra casa, 2,53% me dieron, en el Itau
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Mejor todavía: busca los deptos que estén publicados hace rato, llamas y les haces una oferta súper agresiva. Probablemente serás la primera oferta que reciban en un buen rato. Si insistes, seguramente logras cerrar una venta.Si está bueno o no para invertir dependerá de si puedes prever o no que los precios volverán a subir después; esa es la apuesta.
Si después del Covid se viene estallido delictual 2.0 recargado y asamblea constituyente, es muy posible que los precios bajen aún más. Si además aprueban leyes para regular el precio de los arriendos, los deptos de inversión (1 y 2 dormitorios) se van a ir a pique. Y como la economía está entrelazada, la caída de un cierto tipo de inmuebles arrastra a todos los demás.
Ahora, si tu apuesta es que el coronavirus se vaya luego y que después de eso la gente entre en sus cabales, se ponga a trabajar y dejen de pensar en quimeras inútiles como cambios constitucionales, probablemente sería una buena oportunidad de inversión.
Las tasas actualmente están caras para lo que estábamos acostumbrados durante el 2019, pero baratas si la analizas históricamente. Y si tu apuesta es que Chile repuntará más o menos rápido, después podrás renegociar el crédito a otra tasa.
Correcto.
Ahora bien, la opción de invertir en una propiedad por la cual se va a pagar dividendo pues en estos momentos no depende de la tasa, ya que en 2002-2003 estuvieron al 7% por lo tanto hoy el crédito sigue siendo más barato.
Depende más que nada de la incertidumbre de si seguiremos con pega o con los ingresos que me permitan solventar un pago de dividendo y gastos comunes de una segunda propiedad que esté sin arrendarse por un buen tiempo.
Atrás quedaron esos tiempos en que algunos se capitalizaron comprando paquetes de departamentos para arrendar.
Vi el otro día una nueva figura bastante trucha que es gente que las hace de “broker” con algunos arriendos, donde le arrienda al dueño de la propiedad por digamos unas 300 Lucas el departamento, y este lo Sub-arrienda a otros (generalmente inmugrantes) por 450 a 500 en total ya que acostumbran meterse muchos en una misma propiedad onda 6 sujetos en un depto de 3 dormitorios.
Así cortan cola....agarran hasta maximo 150 a 200 Lucas por cada casa.
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Mejor todavía: busca los deptos que estén publicados hace rato, llamas y les haces una oferta súper agresiva. Probablemente serás la primera oferta que reciban en un buen rato. Si insistes, seguramente logras cerrar una venta.Si está bueno o no para invertir dependerá de si puedes prever o no que los precios volverán a subir después; esa es la apuesta.
Si después del Covid se viene estallido delictual 2.0 recargado y asamblea constituyente, es muy posible que los precios bajen aún más. Si además aprueban leyes para regular el precio de los arriendos, los deptos de inversión (1 y 2 dormitorios) se van a ir a pique. Y como la economía está entrelazada, la caída de un cierto tipo de inmuebles arrastra a todos los demás.
Ahora, si tu apuesta es que el coronavirus se vaya luego y que después de eso la gente entre en sus cabales, se ponga a trabajar y dejen de pensar en quimeras inútiles como cambios constitucionales, probablemente sería una buena oportunidad de inversión.
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Eso no va a suceder, tenemos fecha ya para el plebiscito y la izquierda no la va a dejar pasar.
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Eso no va a suceder, tenemos fecha ya para el plebiscito y la izquierda no la va a dejar pasar.
Así es, lamentablemente.
Más encima ya le vendieron a la gente (de todo nivel educacional) que una nueva constitución es la solución mágica a todos sus problemas, que automáticamente les va a subir la pensión al triple, que no habrá listas de espera ni coronavirus, que todos sean iguales, etc, y se lo creen.
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Así es, lamentablemente.
Más encima ya le vendieron a la gente (de todo nivel educacional) que una nueva constitución es la solución mágica a todos sus problemas, que automáticamente les va a subir la pensión al triple, que no habrá listas de espera ni coronavirus, que todos sean iguales, etc, y se lo creen.
No lo es? Pero si va a estar escrito. Dignidad y gratuidad, entonces es verdad.
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No lo es? Pero si va a estar escrito. Dignidad y gratuidad, entonces es verdad.
A eso le llamo el "mal egipcio" (tengo patentado el concepto, jajaja).
Los antiguos egipcios creían en que lo escrito se volvía realidad. Eso se deduce por las maldiciones escritas en contra de quienes se atrevieran a profanar las tumbas de los faraones. Siendo los escribas un grupo selecto y reducido no tendría otro sentido escribir algo que nadie más entendería.
Por cierto, el "mal egipcio" es un problema de América Latina. Hay un texto breve de Ferguson (historiador inglés) llamado "Constituciones desechables". Vale la pena echarle una mirada.
https://fppchile.org/blog/publicaciones/constituciones-desechables-the-constitution-of-disposability/
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No sé porque quieren adelantarse tanto a comprar, esto va para largo y los precios recién comenzaron a bajar, si es que, ya lo dijo la directora gerente del FMI olvídense de que esto se solucionará en el 2021.
Mi Sra. desde hace más de un año se quiere comprar "algo" en la playa, terreno, casa, depto ....."algo", pero le insisto que aguantemos por lo menos a fines de año por lo menos.
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He estado pensando este tema y no estoy tranquilo, no quiero perder la plata de la reserva pero tambien me complicaria mucho el estar pagando un dividendo por no poder arrendar el depto.
El mercado está malo, hablé con un familiar que tiene varias propiedades para inversión y me contaba que ya tiene dos deptos desocupados en Abril, por los que nadie ha llamado para arrendar nuevamente, y las otras propiedades que tiene ha tenido que bajar los precios de arriendo en promedio en un 30% porque los arrendatarios le dan dos opciones “ me bajas el precio o me voy” asi que nisiquiera podria cederle el depto a el, que era mi esperanza jaja
Voy a plantear la idea de desistir en la inmobiliaria y ver que me ofrecen
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He estado pensando este tema y no estoy tranquilo, no quiero perder la plata de la reserva pero tambien me complicaria mucho el estar pagando un dividendo por no poder arrendar el depto.
El mercado está malo, hablé con un familiar que tiene varias propiedades para inversión y me contaba que ya tiene dos deptos desocupados en Abril, por los que nadie ha llamado para arrendar nuevamente, y las otras propiedades que tiene ha tenido que bajar los precios de arriendo en promedio en un 30% porque los arrendatarios le dan dos opciones “ me bajas el precio o me voy” asi que nisiquiera podria cederle el depto a el, que era mi esperanza jaja
Voy a plantear la idea de desistir en la inmobiliaria y ver que me ofrecen
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El problema es que los arriendos están caros en general, esto porque las propiedades subieron de precio y cuando adquieres el bien para generar ingreso, claramente debes amortizar el dividendo y debe quedar un remanente sino no tendría sentido. Igual a veces creo que se lanzan muy arriba con los valores y viendo la crisis a todo nivel que hay, si antes costaba pagar ahora para muchos se hace imposible.
Se viene muy lenta la recuperación
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He estado pensando este tema y no estoy tranquilo, no quiero perder la plata de la reserva pero tambien me complicaria mucho el estar pagando un dividendo por no poder arrendar el depto.
El mercado está malo, hablé con un familiar que tiene varias propiedades para inversión y me contaba que ya tiene dos deptos desocupados en Abril, por los que nadie ha llamado para arrendar nuevamente, y las otras propiedades que tiene ha tenido que bajar los precios de arriendo en promedio en un 30% porque los arrendatarios le dan dos opciones “ me bajas el precio o me voy” asi que nisiquiera podria cederle el depto a el, que era mi esperanza jaja
Voy a plantear la idea de desistir en la inmobiliaria y ver que me ofrecen
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creo que depende mucho del sector, mi mamá arrendó hace unos días una propiedad que tiene acá en Maipu, una casa básica chica, dos dormitorios, dos pisos, un baño, algo así como 40 meTros construidos y la arrendó cara, se la pelearon
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No deben estar operando, los numeros no contestan.
Igual me anduviefon aconsejando y preferiré esperar a que pase la pandemia
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No deben estar operando, los numeros no contestan.
Igual me anduviefon aconsejando y preferiré esperar a que pase la pandemia
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Espera sentado
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No deben estar operando, los numeros no contestan.
Igual me anduviefon aconsejando y preferiré esperar a que pase la pandemia
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Cuando todos les vayan a llorar?
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Esta todo lento, hay que insistir nomas, algún canal de comunicaciones debe funcionar.
Si en los retail grandes están atendiendo como el orto...
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Y las ofertas, muy chantas el precio se mantiene pero lo ayudamos con más créditos... O si se arrepiente no le cobramos, es decir la inmobiliarias no están dispuestas a moverse un metro, al menos aún.
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Mi hermano se lanzó...empezó en febrero a cotizar, por 4000 en ñuñoa, 2d 2b lo saco en 3000+estacionamiento
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Mi hermano se lanzó...empezó en febrero a cotizar, por 4000 en ñuñoa, 2d 2b lo saco en 3000+estacionamiento
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En Cual proyecto? Con entrega inmediata ?
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Creo y no más que eso, que de comprar hay que hacerlo más adelante, 1 año creo yo, sobre todo los que tienen las lucas en la mano, los que necesitan créditos estarán restringidos por las políticas crediticias de los bancos, pero insisto como ya lo dije, el mejor tiempo para hacer negocios son los períodos de crisis y esto está recién comenzando. Las inmobiliarias trabajan mucho con los créditos de los bancos así que en algún momento necesitarán liquidar para hacer caja y los particulares se verán en la necesidad de vender rápido para cubrir deudas de la cortadora de pasto, viviendo en un departamento.
Mi señora insiste en comprar una casa o depto. en la playa, pero le pongo freno para que esperemos que bajen más, quizás marzo del próximo año.
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Y las ofertas, muy chantas el precio se mantiene pero lo ayudamos con más créditos... O si se arrepiente no le cobramos, es decir la inmobiliarias no están dispuestas a moverse un metro, al menos aún.
Oferta segundo piso poniente sobre la entrada del estacionamiento y donde guardan los tarros de basura.
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La unica forma de que encuentres una rebaja es alguien desesperado, no hay razones estructurales para caidas significativas en los precios.
Creo y no más que eso, que de comprar hay que hacerlo más adelante, 1 año creo yo, sobre todo los que tienen las lucas en la mano, los que necesitan créditos estarán restringidos por las políticas crediticias de los bancos, pero insisto como ya lo dije, el mejor tiempo para hacer negocios son los períodos de crisis y esto está recién comenzando. Las inmobiliarias trabajan mucho con los créditos de los bancos así que en algún momento necesitarán liquidar para hacer caja y los particulares se verán en la necesidad de vender rápido para cubrir deudas de la cortadora de pasto, viviendo en un departamento.
Mi señora insiste en comprar una casa o depto. en la playa, pero le pongo freno para que esperemos que bajen más, quizás marzo del próximo año.
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En Cual proyecto? Con entrega inmediata ?
2022, uno de gespania
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2022, uno de gespania
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El que estoy pagando tb es de gespania, tienen buenos proyectos
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2022, uno de gespania
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Gracias
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La unica forma de que encuentres una rebaja es alguien desesperado, no hay razones estructurales para caidas significativas en los precios.
Por eso en proyectos nuevos casi no hay rebajas, especialmente de constructoras con hartas espaldas.
Lo otro: solo algunos particulares desesperados (pero realmente desesperados de esos con el agua pasándoles la nariz) aceptan bajarse en el precio de su propiedad en una suma que produzca impacto.
Lo otro 2: Los únicos precios que veo que acá en el sur han caído un poco son los de las casas de piojo resucitado como la mía, ya que ese es el sector de clase media más golpeado por esta crisis, ahí está el nuevo emprendedor, el que le estaba yendo súper bien con su restoran, el dueño de local comercial pequeño, el que arrendaba locales etc. Los palacetes y las casas de sobre 190m2 están incluso MÁS CARAS!!. Pasé a ver una de (desde) 13.000uF y estaban TODAS reservadas, o sea aún hay Bastantes gentes con espaldas o con capacidad de adquirir (más)deuda, o bien aún no está ni cerca lo peor de lo peor de esta crisis.
Ni hablar de las tacitas de interés.... no volveremos a ver esos ridículos históricos bajos del año pasado.
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Mi hermano se lanzó...empezó en febrero a cotizar, por 4000 en ñuñoa, 2d 2b lo saco en 3000+estacionamiento
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Manda el dato..jajaja
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A mí me han llegado por mail ofertas con 13 a 17% de descuento, o bien que te están agregando al precio de lista 3 estacionamientos y bodega (eso es como un 7 a 8% de descuento). Eso en el "segmento" de precios de 9000 a 15000 UF, que aunque no es de los más ricachones, definitivamente no es clase media.
Y me consta que las ofertas son reales, porque había cotizado alguno de esos proyectos antes.
Al final, todo depende de qué tal acachada esté la inmobiliaria. Hay otras formas de bajar los precios sin que se note mucho: por ejemplo, ofrecerte pagar el pie el cuotas sin interés (la inmobiliaria está pagando ese interés de su bolsillo), darte millas LATAM (alcanzo a ponerse de moda antes del GOVID), regalarte un auto, etcétera.
En cualquier caso, si quieres comprar y tienes más de una opción, siempre de ha podido negociar precio. Yo cuando compré hace 2 años, baje el precio de venta en un 15% (estaba caro publicado). Hoy día puedes pegar buenos palos negociando... La pregunta es si a la larga será o no negocio. Todo depende de cómo sería Chile.
Es que para estimar si es o no es negocio pues hay que meterse en las arenas políticas si o si aunque no les guste acá.
No olviden el impuesto al patrimonio y las ideas expropiatorias que están pregonando, por eso están tan interesados en cambiar la constitución. Basta con que cambien DOS palabras para que quede la debacle: cambiar “Estado subsidiario” por “Estado de bienestar” dejará la cagada.
Mucha gente comprando o compró, pero, podrán pagar el dividendo el otro año cuando la mierda esté de agarrarla a palos?
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Basta con que cambien DOS palabras para que quede la debacle: cambiar “Estado subsidiario” por “Estado de bienestar” dejará la cagada.
En estricto rigor, en ninguna parte dice "estado subsidiario", pero entiendo tu punto. El piquero es del trampolín más alto, es de noche y nadie sabe si hay agua en la piscina.
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Las inversiones inmobiliarias son generalmente las que menor riesgo tienen, pero hay que entender que la plusvalía toma tiempo, no se gana de un día para otro.
Eso sí que el escenario actual no tiene mucho precedente del cual saber que pasará. Tenemos un estallido social + pandemia + nueva constitución.
Igualmente, quitando de la ecuación las propiedades en la zona cero, pienso que en ubicaciones residenciales quien pueda comprar a buen precio y que no esté apurado por vender debería poder hacer un buen negocio si lo proyecta a unos 5 años.
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Lo preocupante en nuestro escenario futuro es lo que pueda pasar con el Banco Central. Se están tomando medidas no muy ortodoxas y la propuesta del Senador Montes es nefasta.
De perder al autonomía que ha tenido en las últimas tres décadas y en el escenario de creciente deuda interna y externa, no es una locura pensar en volver a lo que fue la inflación "normal" en Chile durante un siglo: cifras de dos dígitos.
El problema es que las propiedades se compran en UF a 20, 25 o 30 años plazos. No sería chiste que el dividendo suba 20% al año.
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Lo preocupante en nuestro escenario futuro es lo que pueda pasar con el Banco Central. Se están tomando medidas no muy ortodoxas y la propuesta del Senador Montes es nefasta.
De perder al autonomía que ha tenido en las últimas tres décadas y en el escenario de creciente deuda interna y externa, no es una locura pensar en volver a lo que fue la inflación "normal" en Chile durante un siglo: cifras de dos dígitos.
El problema es que las propiedades se compran en UF a 20, 25 o 30 años plazos. No sería chiste que el dividendo suba 20% al año.
Eso es lo que más temor me da, le quieren quitar la autonomía al BC para poder imprimir billetes por montones sin respaldo, a lo Venezuela.
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Recien estaba viendo las noticias de la tarde y estaban hablando del drama de los que compraron propiedades para arrendar, con la pandemia muchos arrendatarios no tienen para pagar ya sea por cesantía o por solo recibir el AFC que supuestamente cubre las necesidades básicas de alimentación pero queda pendiente, luz, agua, gas y por supuesto el arriendo, muchos argumentaban que la opción es comer o pagar, eso por supuesto repercute en el dueño de la propiedad que puede estar en las mismas condiciones que su arrendatario y que además tiene que responderle al banco con todos los posibles chuteamientos que este le ofrezca pero que tiene que pagar igual en algún momento con el peligro de estar desfinanciado , es una cadena que se repite en todos los ámbitos de la economía, tengo un muy buen amigo que está encerrado desde que partió el tema y nos comenta que el edificio en el que vive en la comuna de Santiago en el límite con providencia cada vez está más vacío, como no pueden pagar se van simplemente a donde puedan, me imagino que los que arriendan locales para trabajar deben estar en las mismas aunque les hayan bajado el arriendo, si no puedes abrir no generas ingresos para pagar aunque sea la mitad.
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Teniendo literalmente QE shilensis con un gobierno de tipo Bachelet, Quintana la economia se va la xuxa en primer año.
https://www.latercera.com/pulso/noticia/hacienda-ingresa-proyectos-que-facultan-al-banco-central-comprar-bonos-de-tesoreria-en-el-mercado-secundario-abierto/DGS5G4J6XNCQ7AKOM5V6OXEQ7I/
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Aunque a muchos no les gusta Mosciatti, aqui esta el comentario del 26 de junio respecto de la fabulosa idea de que el central se autocompre su deuda, es como el dice hacerse trampa jugando solitario.
https://www.biobiochile.cl/biobiotv/opinion/comentarios/2020/06/26/sebastian-pinera-guinda-la-torta.shtml
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Recien estaba viendo las noticias de la tarde y estaban hablando del drama de los que compraron propiedades para arrendar, con la pandemia muchos arrendatarios no tienen para pagar ya sea por cesantía o por solo recibir el AFC que supuestamente cubre las necesidades básicas de alimentación pero queda pendiente, luz, agua, gas y por supuesto el arriendo, muchos argumentaban que la opción es comer o pagar, eso por supuesto repercute en el dueño de la propiedad que puede estar en las mismas condiciones que su arrendatario y que además tiene que responderle al banco con todos los posibles chuteamientos que este le ofrezca pero que tiene que pagar igual en algún momento con el peligro de estar desfinanciado , es una cadena que se repite en todos los ámbitos de la economía, tengo un muy buen amigo que está encerrado desde que partió el tema y nos comenta que el edificio en el que vive en la comuna de Santiago en el límite con providencia cada vez está más vacío, como no pueden pagar se van simplemente a donde puedan, me imagino que los que arriendan locales para trabajar deben estar en las mismas aunque les hayan bajado el arriendo, si no puedes abrir no generas ingresos para pagar aunque sea la mitad.
Esa es una irresponsabilidad del día uno, covid no es el culpable. El negocio del siglo le funcionó a varios, pero no es para todos.
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Recien estaba viendo las noticias de la tarde y estaban hablando del drama de los que compraron propiedades para arrendar, con la pandemia muchos arrendatarios no tienen para pagar ya sea por cesantía o por solo recibir el AFC que supuestamente cubre las necesidades básicas de alimentación pero queda pendiente, luz, agua, gas y por supuesto el arriendo, muchos argumentaban que la opción es comer o pagar, eso por supuesto repercute en el dueño de la propiedad que puede estar en las mismas condiciones que su arrendatario y que además tiene que responderle al banco con todos los posibles chuteamientos que este le ofrezca pero que tiene que pagar igual en algún momento con el peligro de estar desfinanciado , es una cadena que se repite en todos los ámbitos de la economía, tengo un muy buen amigo que está encerrado desde que partió el tema y nos comenta que el edificio en el que vive en la comuna de Santiago en el límite con providencia cada vez está más vacío, como no pueden pagar se van simplemente a donde puedan, me imagino que los que arriendan locales para trabajar deben estar en las mismas aunque les hayan bajado el arriendo, si no puedes abrir no generas ingresos para pagar aunque sea la mitad.
Acá hay Mucho local con problemas, desocupado, y otros que luchan por mantenerse pero los dueños no colaboran bajando un poco el arriendo, prefieren tener el local abandonado.
Esa es una irresponsabilidad del día uno, covid no es el culpable. El negocio del siglo le funcionó a varios, pero no es para todos.
Exacto, hace unos años en el anterior foro comenté lo que se venía con los “capitalizarte”, comprantes de paquetes de departamentos, le iba a funcionar a los primeros y por los primeros años, y funciona casi como “LA CÉLULA”.
Conozco uno que se fue de perra multa por arrendar 5 deptos sin declarar el ingreso, y otros tantos que ahora no tienen espalda para 3 dividendos más gastos comunes ya que se le fueron los arrendatarios, yo mismo tengo a dos arrendatarios morosos y no veo la luz en esto.
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Hola
Alguna recomendación de empresa que revise casas nuevas?
Por ahora sólo tengo recomendación de tucasaok.cl pero lo encuentro un poco caro. Hace unos años coticé en $100 lucas con ellos mismos pero hoy están como por el triple :-[
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Hablé con Inspect Home hace poco pero me dio la impresión todo muy virtual. Era barato
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Hablé con Inspect Home hace poco pero me dio la impresión todo muy virtual. Era barato
Nosotros revisamos el depto con inspect home, muy buen servicio, nos sirvió harto, de hecho tuvieron que venir dos veces, buenos precios.
Claro que sin pandemia
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Nosotros revisamos el depto con inspect home, muy buen servicio, nos sirvió harto, de hecho tuvieron que venir dos veces, buenos precios.
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Ok, bueno saberlo. Retomaré con ellos, están paradas las entregas todavía.
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Gracias por el dato.
Sí, están paradas claramente pero quiero cotizar de antes para llegado el momento estar preparado.
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Nosotros revisamos el depto con inspect home, muy buen servicio, nos sirvió harto, de hecho tuvieron que venir dos veces, buenos precios.
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Yo también lo tomé con esa empresa Inspect Home, vinieron al sur a revisarme la casa, dronearon el techo y midieron los m2 para que coincida con lo que me vendieron en la inmobiliaria.
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Nosotros revisamos el depto con inspect home, muy buen servicio, nos sirvió harto, de hecho tuvieron que venir dos veces, buenos precios.
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Yo también lo tomé con esa empresa Inspect Home, vinieron al sur a revisarme la casa, dronearon el techo y midieron los m2 para que coincida con lo que me vendieron en la inmobiliaria.
yo igual revise mi casa con esa empresa, notaron algunos detalles, pero se le fueron varios que requerían revisar un poco mas profundo, lo cual era la idea de comprobarlo.
No la tomaría de nuevo, quizás en departamento es mas sencillo la revisión, pero en casa requiere ser un poco más meticuloso
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Mala onda si se les van detalles que uno después encuentra, se supone son expertos y cobran bastante por el servicio. :-[
Habrán más datos?