Autor Tema: Orientación con posible compra de depto  (Leído 14875 veces)

Desconectado DON QUELO

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #40 en: Mayo 05, 2020, 10:59:27 am »
Si bien cuando uno firma la promesa, tiene claro que de acá a que se firme la escritura tienes que mantener las condiciones financieras  que te permitan contraer el crédito,  creo que es un tanto elevado el castigo, el 10% de la propiedad es bastante. debiese haber una tabla diferenciadora, por fecha, ubicación, etc. porque cuando reservas de los primeros obtienes los mejores deptos, las mejores bodegas y estacionamientos, los cuales es mas facil poder volver a vender, sin embargo, las ultimas unidades que son "las que botó la ola" es lo contrario

pero estoy absolutamente de acuerdo ya que habían hartas reservas que se hacían "por si me resultan LOS créditos" que pedían en paralelo o si se demoraban en aparecer en el sistema u otras jugadas que hacían personas que han comprado varias propiedades sin poner 1$

Recuerdo que años atrás (desconozco que tan verdad es) había gente que reservaba y antes de la entrega traspasaba el depto por un precio mayor (porque era con entrega casi inmediata a esa altura) y quedaba con $ en el bolsillo sin arriesgar un puto peso

Hemos pronunciado no sé cuántos millones de veces la palabra "libertad", pero no sabemos lo que es, porque no la hemos vivido, y la estamos interpretando como permisividad.

José Saramago

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #41 en: Mayo 05, 2020, 11:03:22 am »

Yo creo que tú estás viendo el tema buscando la maldad en la persona por sobre la situación de fuerza mayor, pensando en que algunas personas andan jodiéndose a la gente entonces todos los seres vivientes te van a cagar, creo que eso no es adecuado.

En base a lo legal no me meto porque no soy abogado ni quiero serlo, las consultas son precisas... si la persona X va a comprar y tiene  el interés y toda la intención de hacerlo, pero por fuerza mayor ya no puede seguir adelante entonces ¿automáticamente el vendedor y la inmobiliaria asumen que se los están jodiendo?¿no existe una opción b o c al hacer el contrato que estipule, por ejemplo, que esa persona tendrá X meses para congelar el proceso antes que se aplique alguna "multa" o se le niegue la venta y pierda la plata que pagó, insisto, con la real intención de comprar? tengo claro que puedes conseguir otra persona a quien venderle la promesa, de hecho, está lleno de avisos de ese tipo por gente que le pasó lo que estamos ejemplificando y no ha sido tongo: desempleados, baja en los ingresos y variación en la aprobación final del crédito, pérdida del complemento de renta, etc. el tema en este caso es cuánto tiempo tiene la persona de reaccionar y conseguir un comprador.

Insisto, no tengo idea del marco legal, ponte en el lugar de una persona que no entiende del tema y está pensando en comprar un departamento o casa... con todo este tipo de detalles más que miedo del vendedor a qeu se lo caguen es miedo de la gente a comprar y perder su ahorro.

 

Desconectado pipe_5

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #42 en: Mayo 05, 2020, 11:19:46 am »
Creo que el tema se está desvirtuando jajaja.

Yo reunía las condiciones para sacar un credito sin problemas, pero surgió un imprevisto que ya expliqué, creo que nadie la pensaría dos veces en una situación así


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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #43 en: Mayo 05, 2020, 11:21:30 am »
Tenemos distintas visiones claramente, y no pretendo cambiar la tuya (aunque si alguna vez, por algún motivo, me toca una promesa con esa cláusula, seas tú el comprador o no, la voy a borrar).

Si tú prometes comprar un departamento, a mí no me parece razonable que el vendedor tenga que perder tiempo y otros potenciales compradores porque resultó que no eras sujeto de crédito. Es tú responsabilidad que el banco te "preautorice" y te "autorice" el crédito.

Dicho eso, y tal como lo mencioné en mi posteo, a mí sí me parecen aceptables cláusulas con elementos objetivos que pueden determinar que un banco otorgue o no el crédito, como por ejemplo, el precio de la tasación. Si el departamento sale tasado con un precio igual o superior al de la promesa e igual no te dan el crédito, es porque no eres sujeto de crédito o porque no fuiste mínimamente diligente antes de prometer. Y me parece abusivo que el vendedor en ese caso tenga que haber perdido tiempo y otros potenciales clientes por tu culpa. Esa es mi opinión.

Dicho eso, todo es negociable y, efectivamente, una inmobiliaria o un vendedor que apunta a clientes inversionistas, puede negociar esa cláusula o incluso ofrecerla expresamente para atraer potenciales clientes. No es raro que inmobiliarias te hagan el contacto con el banco. Si así fuera, entonces es parte del negocio y yo no tengo nada en contra.

El vendedor no tiene porque aceptar eso o perder tiempo. Que acepte vender si al otro le dan el crédito, pero el puede seguir ofreciendo a otro que llegue primero con el crédito ya listo.

Es lo mismo que estar vendiendo tu auto, llegue un interesado, le guste pero tenga que vender el del primero. Se lo "guardo", pero no lo voy a dejar de vender porque el no tenga la plata hoy.

El problema de la tasación es que nadie quiere pagar 100 lucas por una profesional, los propietarios encuentran su pasto más verde siempre y le ponen precios absurdo, que alguna -pocas- personas aceptan. Cuando llega el tasador le dice que no vale 10, si no 8. Ahí está el problema.

No tiene nada que ver el Derecho Romano.

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #44 en: Mayo 05, 2020, 11:24:04 am »
 
 Por lo anterior no soporto a las inmobiliarias que condicionan la compraventa definitiva a una serie de temas que son suyos, como que el resto de los vecinos tb. venda o que en el paño tenga un mínimo de constructibilidad.


A nadie le gusta, pero si no lo aceptas no te compran. Es bien sencillo todo, no hay para que complicar tanto.
A mi me pasó, se renovó la promesa 3 veces hasta que se vendió. Y como no hubo otro interesado en ese momento, no me quedaba otra.

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #45 en: Mayo 05, 2020, 11:37:40 am »

Es un tema bien complejo, más como está todo en estos días...

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #46 en: Mayo 05, 2020, 11:39:48 am »
y como especulas así? Con esa lógica era absurdo comprar en plaza Italia en marzo del 2019, porque hoy hay departamentos ahí por monedas

Para nada, en el largo plazo los precios en baquedano no tendrán bajas sustanciales, hay un bajón pero tampoco gigante, las movilizaciones impactaron más a los arriendos que a las ventas. Los departamentos baratos, son los mismos de siempre, hasta en parque forestal hay deptos a mejor precio pero los de 300mt2 siguen a UF20.000.-
Además, es un ejercicio bastante prudente. Si está en San Miguel y los delitos violentos han subido un 63% en la zona, ya derechamente hay IMACEC negativo, el aumento en las tasas, la falta de arrendatarios, uno puede tirar lápiz sin necesariamente ser arriesgado y saber hacia donde va la balanza.
La compra a buen precio hoy seguro se ve neutralizada con el aumento de tasa, todo en el largo plazo.

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #47 en: Mayo 05, 2020, 13:59:36 pm »
 "Las cosas en el derecho se desasen de la misma forma en que se hacen", si quieres deshacer un negocio por a. b. c motivo se puede negociar, pero creo que se debe partir de la base que al deshacer un negocio, por el otro lado hay un perjuicio económico, comercial etc. y por lo tanto algo hay que ofrecer para deshacerlo y no partir con la lógica que el otro es fresco  por que no quiere poner término al negocio. No soporto las inmobiliarias, pero detrás de esa promesa hay créditos; sueldos; proveedores; nuevos proyectos y un largo etc.. Ahora bien la práctica me indica que las inmobiliarias grandes son llanas a escuchar y solucionar los problemas de sus clientes, pero el promitente comprador algún costo debe asumir.

 Y para no desvirtuar tanto este tema:

1.- Antes del estallido conversando con una corredora que asesoro, ya me contaba que había más demora en arrendar y vender, para que decir después.
2.- Por lo menos para mí en época de crisis, lo mejor es tener liquidez y poca deuda, eso te dará soltura en caso de alguna emergencia económica, además que podrás tener más acceso a créditos, que en caso de tener algún hipotecario se reduce las posibilidades o montos.
3.- Por experiencia propia un departamento que tenemos en Independencia se desocupó en enero, entre hueveo y hueveo, lo publiqué a mediados de abril y ni las luces de arrendar, antes no duraba ni una semana. Ahora bien es Independencia, con cuarentena de por medio, pero el negocio inmobiliario está más lento que hace 1 año, factor que debes considerar.
4.- Plantéate la siguiente hipótesis: Puedes aguantar dividendo, gastos comunes, luz, gas, agua del depto. durante 3 meses o quizás más??. Como te decía el negocio está más lento, tb. el riesgo de arrendar y que después no te puedan pagar es real y cierto.
5.- Como mencioné anteriormente muchas inmobiliarias están llanas a conversar alguna solución, que puede ser desistirse del negocio y en el mejor de los casos te devuelven toda la plata y de paso te compras un Kino; te devuelvan parte del pie, que tampoco es malo o que te ofrezcan algún depto. para algún proyecto futuro de unos 2 o 3 años más, que creo que es una solución razonable, así aseguras el negocio, en que ya tienes lucas invertidas.

 Si le quieres "hecharle pa delante", dale, pero esto es un negocio como cualquier otro con sus utilidades y tb. con sus pérdidas.

   

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #48 en: Mayo 05, 2020, 14:53:08 pm »
.
 Y por eso a mí me parece una solución ecuánime condicionar la promesa a que el valor de tasación sea igual o superior a X monto (sexta vez que lo digo).


No, porque eso depende de una valorización -que se supone es- técnica, hecha por un profesional y puede tener un margen de diferencia importante con el valor acordado a la venta.
Hay gente que está dispuesta a pagar BASTANTE más por una casa que está cerca o muy cerca al colegio donde van los hijos, haciendo una cuenta ficción de cuanto tiempo y $ se van a ahorrar en 15 años porque se van a ir caminando. El tasador va a decir "la casa vale 10" y el banco dirá "ok entonces para mi cuesta 9.5". Que el comprador esté dispuesto a pagar 12 por la cercanía al colegio, el banco no lo va a tomar como plusvalía tan alta por solo esa cercanía.
El comprador podrá poner un pie extra para cubrir esa diferencia si realmente quiere/puede, pero de ecuánime no tiene nada.

En todo caso no estoy discutiendo contigo y no tienes para que hacer citas en latín que no vienen al caso. Estos temas hay que bajarlos al piso de cómo son en la vida real, no en los libros.

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #49 en: Mayo 05, 2020, 16:12:25 pm »
Francisco, le agotarás la paciencia al guru.....

Primera vez que te lo digo.... :yaoming:

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #50 en: Mayo 05, 2020, 16:40:48 pm »
Mejor hablemos de derecho romano, o los efectos del Covid 19 sobre a obra de Don Andrés Bello.

  Sigo coincidiendo con Mr. Mitad, lo del crédito, si tiene o no la plata, que la tasación, si quiere pagar un 40% del valor comercial,  etc. etc es problema del comprador.

Desconectado Bozon

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #51 en: Mayo 05, 2020, 16:43:40 pm »
Yo creo que las inmobiliarias se dedican a la construcción y venta de viviendas. Ese es su negocio y el negocio incluye a los bancos si o sí. O sea no creo que vendan más del 10% de los departamentos de un edificio al contado.

Por tanto, el proceso de venta incluye un tiempo no despreciable, casi siempre dos a tres meses para firmar promesa y escriturar (en caso no verde) y muucho tiempo más en caso verde. Estos tiempos "le llevan" posibles cambios en las condiciones del comprador y, por qué no decirlo del vendedor (por ejemplo, que la municipalidad niegue la recepción de las obras). Evidentemente, existen imponderables cuando el negocio tanto para el comprador como para el vendedor involucra tácitamente a terceros. Es cosa de ver el estallido antisocial o el COVID-19 para darse cuenta que "shit happens!", como dicen los gringos.

A lo que quiero llegar, es que los negocios se hacen de buena fé y siempre persiguiendo el Win-Win y, en base a esto, una inmobiliaria que quiere ser exitosa entiende que su negocio no es ir a comprar a la esquina un chicle para un comprador y no lo basa en "violar" a sus clientes. Es evidente que quien firma promesa y paga un "pie" en ella, lo hace porque tiene los medios para comprar. Si en el proceso aparecen dificultades, por ejemplo, que los bancos eleven las tasas y el dividendo no le dé para los ingresos, cosa que los bancos hacen regularmente y sin asco, (de hecho a mí me pasó eso, casi me quedo en la calle cuando era harto más joven que ahora porque el banco decidió no respetar la tasa cotizada y pre-aprobada, lo que es una mariconada del porte de un buque por que son tasas de créditos de muy largo plazo que es absurdo que no puedan respetar por tres meses). La inmobiliaria debiese devolver al cliente el monto pagado sin chistar. No porque sea una obligación legal, si no que es lo que toda empresa seria (que hace negocios vendiendo propiedades, no jodiendo clientes) hace. (A pesar de lo que aleguen los sres. abogados del foro)
« Última modificación: Mayo 05, 2020, 16:53:36 pm por Bozon »

Desconectado pipe_5

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #52 en: Mayo 05, 2020, 16:59:38 pm »
Que manera de irse por las ramas jajaj.

Agradezco los ultimos aportes de bozon y alvaro, quizas sea bueno plantear mi situación a la inmobiliria y que ellos me den opciones (la de algun otro proyecto a largo plazo me gustó mas) para no perder o recuperar aunque sea parte de las lucas en caso de que el banco no me pesque.

Quiero ir por el proyecto, el precio de compra fue bueno, el depto esta bien ubicado y el edificio es bonito, y podria aguantar un par de meses sin arrendatarios, pero pasando la pandemia ire a los bancos y la inmobiliaria para saber bien que tan bien o mal parado estoy.

Gracias por los aportes a quienes lograron seguir el hilo del tema jajajaj.

Saludos a todos


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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #53 en: Mayo 05, 2020, 17:47:55 pm »
 Si en la inmobiliaria son buenos pa los negocios te darán posibilidades. Como dicen don Boston saben que si te fornican no volverás, el win win como le llaman.

 Y sobre su comentario, como que dijimos lo mismo, pero el más bonito :trollface:

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #54 en: Mayo 05, 2020, 18:54:25 pm »
El infaltable milico frustrado expresando sus frustraciones.

Mejor sigamos ignorándonos mutuamente. Me caes mejor así.

jajjajajajajaj el po, el experto en computadores, salud publica, construccion, bancos, derecho, futbol y cuanto se les ocurra, jajajajajajajajajajajajaj pobre y triste......


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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #55 en: Mayo 06, 2020, 08:55:58 am »
Que manera de irse por las ramas jajaj.

Agradezco los ultimos aportes de bozon y alvaro, quizas sea bueno plantear mi situación a la inmobiliria y que ellos me den opciones (la de algun otro proyecto a largo plazo me gustó mas) para no perder o recuperar aunque sea parte de las lucas en caso de que el banco no me pesque.

Quiero ir por el proyecto, el precio de compra fue bueno, el depto esta bien ubicado y el edificio es bonito, y podria aguantar un par de meses sin arrendatarios, pero pasando la pandemia ire a los bancos y la inmobiliaria para saber bien que tan bien o mal parado estoy.

Gracias por los aportes a quienes lograron seguir el hilo del tema jajajaj.

Saludos a todos


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   Pero ya viste el tema con el banco? De repente te estás auto-sugestionando no más de que no te van a pasar la plata.

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #56 en: Mayo 06, 2020, 09:09:33 am »
   Pero ya viste el tema con el banco? De repente te estás auto-sugestionando no más de que no te van a pasar la plata.
Hice una evaluacion hace un par de meses y salió rechazado por el hipotecario de la casa


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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #57 en: Mayo 06, 2020, 09:16:31 am »
Hice una evaluacion hace un par de meses y salió rechazado por el hipotecario de la casa


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   Yo creo que con la contingencia se deben estar dando muchos casos como el tuyo. Ahí las inmobiliarias debiesen aplicar algún tipo de política, entonces mejor acercarse y explicar la situación. A veces, incluso te puede hacer algún contacto con otro banco donde trabajen con ellos o te ofrezcan una prórroga u otra alternativa.

   Ahora, si te queda tiempo en la promesa, de repente esperar un poco que la situación mejore e intentar nuevamente con el banco.

Desconectado DON QUELO

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #58 en: Mayo 06, 2020, 09:44:11 am »
Si le falta mas de 6 meses... anda a hacer un contrato de arriendo a la notaria, y quedas con saldo a favor mas encima, si no lo ocupas, perdiste la plata de notaria, pero quedas tranquilo y te operas de ese tema

Hemos pronunciado no sé cuántos millones de veces la palabra "libertad", pero no sabemos lo que es, porque no la hemos vivido, y la estamos interpretando como permisividad.

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Re:Orientación con posible compra de depto
« Respuesta #59 en: Mayo 06, 2020, 14:51:29 pm »
Si le falta mas de 6 meses... anda a hacer un contrato de arriendo a la notaria, y quedas con saldo a favor mas encima, si no lo ocupas, perdiste la plata de notaria, pero quedas tranquilo y te operas de ese tema
el contrato ya está hecho, falta solo notariarlo, pero una vez que pase esta wa  :accepted:

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