Conduce Chile

respecto al foro, tranquilo, estas en la seccion "de todo un poco" asi que todo bien...

no tengo mucha experiencia pero desde mi humilde experiencia te puedo comentar ciertas cosas...

- por lo general si es con hipotecario el banco se hace cargo de la mayoria de los tramites adminitrativos que uno no entiende
- lo del tazador tiene logica, por que te cobraran ese monto por tazacion por cada casa que el banco envie tazar
- comunmente cuando esta la compra elegida y el hipotecario aprobado el banco se demora 1 o 2 meses entre todo el tramite completo, sin embargo, el pago del munvu correspondiente al subsidio puede demorarse mas, eso lleva al siguiente punto
- cuando es usada, es común que los vendedores rechasen compradores con subsidio, ojo con eso en la busqueda
- no se que valores se manejen en melipilla o si difieren mucho, yo al menos compre en sector suroriente y te puedo comentar que los valores de vivienda estan en su mayoria rondando el limite tope de los subsidios, asi que haste la idea que el subsidio pondra el tope minimo, con suerte algo mas, pero los precios actuales hacen muy dificil que el subsidio te llegue a dar su tope maximo.

es lo poco que puedo comentar desde mi casi nula experiencia con compra/venta casa
suerte, saludos

Dependiendo del precio de la vivienda el banco hara el tramite o te derivara con una agencia q hace todo el trámite por una módica suma 600-700.
Los vendedores huyen de los hipotecarios + subsidios pq le pagan parcializadamente, el hipotecario, el ahorro y el subsidio en fechas distintas.
El vendedor te debería entregar todos los papeles entiendo (prohibiciones, alzamientos, etc)
Mi vieja vendio su casa y algo me acuerdo de los tramites q hizo. Pero espero casi seis meses en obtener todas sus lukas despues de firmar.
Lo mejor es un proyecto nuevo, ya q la mayoría de las veces te regalan mas subsidio, (renovacion urbana, integracion, etc), revisa en tuvivienda.minvu.cl proyectos nuevos.
Nos cuentas!

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A ver.. si bien no tengo plata...Conocimientos de esto si tengo  llevo 11 años trabajando en el rubro inmobiliario, primero en inmobiliarias y luego en instituciones financieras, lo que preguntas es para conversar largo, seré breve y si tienes dudas contactame por MP y te llamo para darte muchos más detalles,

El proceso de compra es el siguiente:

1) en función de la oferta de la zona de melipilla debes elegir si compras una vivienda nueva o usada.
Usada, siempre debes informar al dueño que compraras con credito+subsidio, debes si considerar que la vivienda que elijas DEBE por norma del minvu tener sus ampliaciones regularizadas; para vivienda nueva puedes encontrar un buen proyecto y mejor aún un proyecto con ds116 o ds19, que son proyectos de integración social en donde además de lo que te corresponde por formula de subsidio te suman bonos por integración y captación, este último depende de personas como tú que ya tienen el subsidio en su poder por lo que te pondrán alfombra roja al llegar.

2) una vez definido lo anterior, y con valores aproximados, toma el mayor valor cotizado y en función de eso solicita una evaluación de crédito hipotecario, si no tienes donde yo lo puedo hacer, busca bancos con áreas especializadas en subsidio de preferencia, y evita o deja como última opción las mutuarias, por norma son más flexibles pero mucho más caras.

3) evaluado y aprobado el crédito sal a hacer el cierre de tu negocio, si es usada con tu carta de aprobación le das certeza al vendedor de que cumples con todo para cerrar el negocio a la brevedad y si es nueva podrás reservar sin contratiempos, ojo, las inmobiliarias te pueden gestionar el crédito pero los vendedores enviaran tus antecedentes solo a 1 banco, a lo más 2, en cambio si haces tus trámites solito puedes ver quién te ofrece mejores condiciones, ojo también, hay bancos que ofrecen maravillas, pero debes hacerte cliente primero, luego gestionar el hipotecario, la cuenta cte, tarjetas, líneas, etc tienen costo mensual, no lo olvides.

3)cuando vayas a escriturar deberás provisionar el gasto operacional, este varía dependiendo de si es vivienda nueva o usada, como compras con subsidio en ningún caso pagarás impuestos (IVA + timbres y estampillas), por lo tanto tú gasto se reduce a tasación (2.5 a 3uf), estudio de títulos y confección de borrador (5uf) notaria (2.5 a 3uf) inscripción en el CBR (varía de acuerdo a cada conservador, hay algunos usureros y otros no, pero cuando es con subsidio siempre cobran menos porque serviu presionó), esos son valores aproximados, los únicos desconocidos para el banco son notaría y cbr, los demás todos te los pueden dar antes.

4) lo primero que se hace es la tasación, esta, asegura que el precio de venta sea el correcto y además que la calidad constructiva de la vivienda cumpla los estándares necesarios para que sea tomada como garantía por el banco, saliendo bien esto, pasas al estudio de títulos, si es inmobiliaria, lo más seguro es que se haya hecho una tasación de todo el proyecto (tasación piloto) y un estudio legal también de todo el proyecto, si hay convenio con el banco probablemente eso sea costo cero para ti.


Eso... Cuando es usada hay harto más de por medio pero en líneas generales, NO FIRMES PROMESA DE COMPRAVENTA SIN TU CREDITO APROBADO, he visto casos de gente que lo hace y no es sujeto de crédito, pasa el plazo estipulado en la promesa y el corredor o propietario cobran una multa y honorarios..

Saludos,

Solo como consejo:

1.- Estamos en una burbuja inmobiliaria, lo que hace que los valores de la propiedades estén en su máximo "irreal", sobre todo con las viviendas usadas, por lo que cuando este "espejismo" desaparezca (Que se espera que sea para el cambio de gobierno, ya que los especialistas indican que ganará Piñera), las propiedades comenzaran paulatinamente a volver a sus valores reales.

Lo que significa en buen Chileno, que esta bueno para vender, pero no para comprar, yo me esperaría. Y es lo que le he aconsejado a todos mis clientes, y me lo han agradecido.

2.- Los tramites hipotecarios, al momento de comprar una propiedad a través de una entidad financiera, se realiza por completo por dicha entidad. Para eso cada banco cuenta con un centro hipotecario para los tramites operativos, como tasaciones, tramites en el CBR, notarias etc etc. Son ellos quienes funcionan como "moderador" entre comprador y vendedor. Asi que tu atento a los llamados del banco para lo que sea.

3.- Finalmente, a mis clientes cada vez que tengan la intención de comprar una propiedad usada, es recomendable revisarla presencialmente, puesto que es en terreno donde uno puede advertir si existen, por ejemplo, ampliaciones o modificaciones a los planos originales, que pueden o no, estar informados. Hay que recordar que si uno realiza una ampliación  a una propiedad, ésta se debe informar y regularizar de no ser así, es causal de rechazo por parte de la entidad financiera la aprobación del crédito.

Por otro lado también es bueno siempre generar una lazo de confianza con el comprador, y obtener la mayor información posible, puesto que es muy común que algunas propiedades tengan restricciones de venta como, sucesiones familiares, expropiaciones, etc

Saludos.

si, bajo que fuente sería eso? ...
Yo creo que se van a mantener no más.... nicagando bajarán a los niveles de años anteriores.

Segun que fuente confiable podrian bajar las propiedades ?  ( solo con fin de informarme )

Cuando existen burbujas inmobiliarias, OBVIO!, porque estamos frente a un escenario que presenta valores que no corresponden a la realidad.

O crees que esta bien que un Depto. de 75 mts2 con living, comedor, cocina, dos piezas y dos baños, ubicado en el paradero 15 de vicuña, la florida (Metro Vicente Valdes), Cueste 150 millones?

La burbuja inmobiliaria existe, están simple como ver las señales que envía la banca, baja de interés? cuando todas las proyecciones de la economía van a la baja (Hasta el cambio de gobierno), hasta el 90% de financiamiento?, claro se vienen las elecciones.

Las señales SON demasiado claras.


Esta Burbuja se ha extendido desde el 2011 (Luego del terremoto, cuando las propiedades bajaron considerablemente) hasta este año. El mejor negocio lo hicieron las personas que compraron después del terremoto y están vendiendo ahora.

Por ejemplo, un cliente compro un Depto. en el piso 15 en Junio del 2010 en 65 millones, 80 mts2, en Presidente Errazuriz con Américo Vespucio (Una de las zonas mas caras de Chile), y lo vendió en 200. Negocio?

Pregúntale a cualquier experto o alguien que realmente entienda (Que no trabaje en la banca ) y te va a decir que no compres.

El peor consejo viene de la banca (La baja de interes es un voladero de luces, que hace caer a los ingenuos para que compren.), y del sector inmobiliario, obviamente te vana  decir COMPRA. Es su negocio, pregúntale a un economista.

Sin ser  economista ni nada parecido, al ganar piñera habrá mayor empleo en teoria, por lo que habrá más circulante, más demanda y precios más altos.

Acabo de firmar escritura el 30 de marzo por una casa que compre un 20% más barata que hace dos años por lo inestable del mercado y a tasa del 3,7%

desde un punto de vista basico y no informado....

comprar (o no) porque viene un cambio de mando lo encuentro tirado de las mechas, puedo concordar en que hay una burbuja y los precios pueden bajar un poco... justifica eso no comprar? y esperar dos años ? yo creo que no. mi experiencia:
mi vieja compro una propiedad e hizo todo el tramite meses antes del terremoto, en una av. grande, sector medianamente decente y algo comercial en 25mm... hoy en dia las casas iguales en el mismo sector con menos o nulas ampliaciones cuestan 40-45mm... si alguien cree que va a reventar la burbuja y por ejemplo, estas propiedades van a volver a costar 25mm, se esta quedando en lo teorico

Es cierto que la temida burbuja inmobiliaria ya está, pero para mi, la vivienda debes comprarla cuando puedes, de acuerdo a lo que conozco el mercado ya por bastantes años te puedo asegurar que, vaivenes de por medio, la pendiente en los valores sigue siendo positiva, en otras palabras, las propiedades están más caras que antes, y dudo que está pendiente se invierta.

Todos podemos especular, pero, es más, desde el año pasado vengo leyendo artículos de economistas que advierten que desde junio y julio de este año la cesantía llegará a su peak afectando principalmente al segmento sobre las uf2200... Si quieres y puedes comprar ahora, hazlo, si esperas puede que tus condiciones cambien y pierdas la oportunidad, compraras con subsidio, llevas seguro de cesantía bonificado por serviu, además de la rebaja por pago oportuno si tu crédito es menor a las UF1200, seguro de remate, y si logras conseguir una buena tasa la harás redonda...Si no, puedes refinanciar en el futuro, yo lo hice así, compre cuando tuve la oportunidad a una tasa pesima del 7,5% y dos años después refinancie al 4,2%...

Suerte

Gracias a todos por sus comentarios, nos sentimos un poco mas tranquilos, ahora a buscar con paciencia y una vez resulte les comentaré, por hoy buscamos urbano o rural (más rural)...