Conduce Chile
General => Ciudadanía y Cultura => Mensaje iniciado por: Peter-Bilt en Enero 15, 2013, 13:03:16 pm
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Fuente: El Mostrador.mercados
Santander y BancoEstado los más expuestos si explotare una burbuja inmbobiliaria
Han perdido mercado, pero lo siguen dominando y afirman no temer a una burbuja. Banco de Chile, CorpBanca e Itaú también vulnerables. Mercado hipotecario equivale a un 20 % del PIB.
por Héctor Cárcamo
El debate está instalado. El aumento sostenido de los precios de las viviendas en los últimos años en Chile ha generado la preocupación de si responde completamente a factores de mercado, o algo de eso se explica por factores anómalos que estén inflando los precios y estimulando la entrega de créditos más allá de lo prudente, abriendo el camino a una posible burbuja inmobiliaria.
El Banco Central tomó nota de la preocupación pública y en su último Informe de Estabilidad Financiera (IEF) dio cuenta de la situación actual del sector, advirtiendo de los riesgos que puede contener una profundización del tema debido al agravamiento de la crisis económica de Europa y/o un enfriamiento del gigante chino.
En una presentación hecha al Congreso a comienzos de enero de 2013, el presidente del Banco Central describió la situación actual.
Los precios de las viviendas han crecido 5 % en promedio entre 2009 y 2012, mientras las ventas de casas y departamentos siguen creciendo a altas tasas anuales. De hecho, entre el último IEF y el de diciembre el número de comunas cuyo índice de precio superó el promedio histórico se más que duplicó de 6 a 13.
En paralelo, la oferta puesta en el mercado por las inmobiliarias sigue rezagada, lo que ha derivado en una escasez de unidades para satisfacer la creciente demanda por parte de las personas.
Esto ha provocado que el porcentaje de ventas de viviendas terminadas (entrega inmediata) alcance niveles históricamente bajos y una creciente importancia de viviendas en construcción (40 % del total para entrega en doce meses, en las últimas cifras).
Junto con ello, el BC indicó que se ha detectado en los últimos años condiciones de entrega de crédito más laxas (con una razón de deuda sobre garantía hipotecaria de más de 85 % en 2012, que en los años anteriores estuvo bajo 80 %) y un incremento importante en el endeudamiento de las inmobiliarias y constructoras (a junio la deuda de las inmobiliarias inscritas en la Superintendencia de Valores y Seguros era de 0,8 veces el patrimonio, el doble del periodo 2003-2008 previo a la crisis subprime).
Según el Central, “existen elementos cuya persistencia podría contribuir a incubar riesgos hacia adelante”, entre los cuales señala el dinamismo de la oferta (inercial) en un escenario externo aún complejo, una dinámica de precios agregados y a nivel comunal podría ser interrumpida por shocks de oferta y/o demanda, y que el ciclo de construcción y ventas en verde sugieren una posible aceleración de crédito hipotecario. Todo ello, en un contexto en que algunos indicadores sugieren estándares crediticios más laxos, entre otros.
En este escenario, la banca ha continuado creciendo en el mercado hipotecario que hoy supera los US$ 51.600 millones de stock de préstamos por pagar por parte de los clientes, según información de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF). Eso equivale a un 20 % del PIB.
Entre noviembre de 2011 y el mismo mes de 2012 el stock de créditos creció 12 %, alrededor de US$ 5.700 millones.
Los bancos líderes en estos préstamos en los últimos años han sido Santander y BancoEstado, con un 47,5 % de mercado al cierre de 2010.
Asimismo, son estos los dos bancos que más han perdido cuota de mercado en el último tiempo. Santander redujo en los últimos dos años 2,2 puntos de mercado y a noviembre de 2012 tenía el 21,6 % del total, mientras que BancoEstado disminuyó su participación 3,57 puntos de mercado, cerrando en 20,2% de market share.
Esta situación permitió la arremetida de un grupo de bancos medianos y pequeños, aunque liderados por uno de los grandes, Banco de Chile.
La entidad de los Luksic y Citi, ha tenido históricamente una cuota de mercado hipotecario inferior a la que tiene a nivel consolidado, donde disputa el primer lugar con Santander.
En vivienda, el Chile subió de 16,3 % del mercado a 17,1 % entre noviembre de 2011 y 2012, lo cual se suma al violento salto que dio en 2011 cuando aumentó casi 1,5 puntos su participación desde el 15 % que tenía a fines de 2010.
En Banco de Chile explicaron que financian la compra de vivienda a clientes que conocen y con evaluación de su capacidad de pago. “Es por eso que Banco de Chile ha crecido y ganado participación de mercado, bajo una estrategia consistente y prudente, pero que responde a la vez a las condiciones económicas imperantes”, indicaron en la entidad.
El resto de la torta fue captado por CorpBanca, Scotiabank y BBVA, mientras que entre los de tamaño pequeño figuran Itaú, Security y Falabella.
El banco de capitales brasileños fue uno de los que más creció junto con Falabella. El primero ganó 0,8 puntos de mercado en dos años, pasando de 2,85 % a 3,6 % en el período, equivalente a casi un 30 % de crecimiento.
El banco de los Solari, en tanto, creció de 1,23 % a 1,35 % solamente el último año, lo que, dado su tamaño inicial, es elevado. Cercanos al banco afirman que la entidad efectivamente ha sido agresiva en crecer, pues tienen una estragia de ser un banco enfocado en el segmento personas. Sin embargo, dicha expansión es equilibrada, ya que en créditos de consumo han tenido un impulso aún mayor.
Security también avanza a paso fuerte. Del 1,54 % que tenía al cierre de 2010, hoy manejan el 2,01 %, es decir, una expansión de 30 % en el período.
Los de tamaño medio muestran crecimientos importantes. BBVA pasó de 8,25 % al cierre de 2010, a 8,54 % en 2011 y cerró en 8,79 % en 2012, mientras que Scotiabank recuperó terreno en 2012, alcanzando 7,19 % del mercado luego de haber bajado de 7,15 % en 2010 a 6,87 % en 2011.
CorpBanca tuvo un salto mayor en 2012 alcanzando el 6,2 % de los créidtos hipotecarios, por sobre el 5,32 % de 2011 y el 5,04 % de 2010.
Sin embargo, en el banco de Álvaro Saieh explican que una parte de esa alza se debe a la consolidación en el banco de los créditos portados por Colombia, aunque validan gran parte del crecimiento que revelan los datos de la SBIF.
En CorpBanca afirman que manejan una política de créditos conservadora, con niveles de morosidad por debajo de promedio del sistema y no perciben señales de burbuja inmobiliaria. “Por ahora vemos un sector bastante tranquilo sin riesgo de burbuja inmobiliaria, ya que las mayores alzas de precios vienen por la menor oferta de terrenos para construcción, además de mayores costos de los insumos de la construcción y de mano de obra”, sostienen.
Aún más, explican que CorpBanca ha crecido en stock un 16 %, siendo el cuarto de mayor crecimiento antecedido por Itaú, Security, Falabella; mientras que la industria ha crecido un 10,04 %.
Las cifras confirman, en principio, que el mercado parece estar sano. En promedio, la cartera vencida cayó de 1,56 % a enero de 2012, a 1,20 % en noviembre del mismo año. Pocos bancos han empeorado este índice.
Entre ellos, Santander (subió de 1,26% a 1,50%), Itaú de 0,31% a 0,36%) y Banco Internacional (0,15% a 0,36%.
En esta línea, un informe de la corredora Penta destacó que los antecedentes del Central muestran que el sistema financiero “está en buen pie y bien capitalizado” mientras que la deuda inmobiliaria sigue acotada.
Agrega que, si bien ”el discutir si Chile presenta una burbuja inmobiliaria es un tema de interés; éste no es el que debiese llenar la agenda de las autoridades y de los agentes económicos, por cuanto aún más importante es saber que tan bien está nuestro sistema financiero para soportar una caída abrupta en los precios de las viviendas”.
Dado los números actuales Penta dice que “entrega cierta tranquilidad que el tema está siendo abordado de buena manera, y es de esperar que, de requerirse correcciones regulatorias, las autoridades actuarán con prontitud”.
El retroceso de los líderes
La caída de Santander y Estado disminuye su exposición en caso de que la temida burbuja inmobiliaria se transforme en una realidad más adelante si se da el escenario de riesgo que advirtió el BC.
Sin embargo, en el mercado describen que el retroceso de ambas entidades en el mercado se debe a causas distintas a un potencial temor a la burbuja inmobiliaria.
En el caso del Santander argumentan que tiene que ver con la crisis por la burbuja inmobiliaria que estalló en España y en Europa en general en 2011. Esto ha provocado que venda operaciones en América Latina, incluyendo un 10 % de la propiedad del banco en Chile en más de US$ 1.000 millones.
“Santander ha requerido capital para Europa y ha tenido que restringir su expansión crediticia en el mundo para contener los requerimientos de capital para la matriz, acotando su crecimiento a nichos de mayor rentabilidad”, señala un alto ejecutivo de un banco local.
En Banco Santander dan su propia explicación para la caída en el rubro hipotecario. “Las políticas de riesgo de Banco Santander, para entregas de créditos hipotecarios, se han estado ajustando desde un año atrás, aproximadamente, y esto responde al cambio de políticas propias del manejo comercial del banco, más que a la anticipación de un escenario con mayores alzas en costos de viviendas y en costos de proyectos inmobiliarios. Esto no responde a un escenario de ‘burbuja inmobiliaria’. Es importante destacar que Banco Santander continúa con la mayor participación de mercado en colocaciones hipotecarias”, justifica Francisco Bedos, gerente de hipotecarios de la entidad.
En BancoEstado, en tanto, las causas se cruzan con los últimos cuatro años. Estallada la crisis subprime a fines de 2008, la banca restringió la entrega de créditos por el aumento del riesgo que trajo aparejada la recesión que enfrentó el país en 2009.
Frente a ello, el gobierno de Bachelet decidió elevar el gasto fiscal para impulsar la economía.
Una de sus medidas fue capitalizar el banco con US$ 500 millones, lo que permitió otorgar créditos por casi US$ 5.000 millones, elevando su participación de mercado total en casi tres puntos de mercado, principalmente en crédito comerciales (a empresas) y en hipotecarios, elevando fuertemente el riesgo de la cartera de créditos y bajando la rentabilidad de la empresa estatal.
Con el cambio de gobierno de 2010 y el fuerte crecimiento que comenzó ese año, la banca privada retomó la entrega de créditos y la nueva dirección del banco, presidida por el ex presidente de Banco de Chile, Segismundo Schulin-Zeuthen, decidió reducir la agresividad comercial de banco y mejorar la rentabilidad del banco.
En el caso de los préstamos para la vivienda el banco bajó el ritmo de entrega y, como reconoce una fuente cercana al banco, han logrado detener el crecimiento del riesgo de sus clientes.
A noviembre de 2012 el porcentaje de cartera vencida —créditos que están morosos 90 días o más, aun cuando sea una o más cuotas las que están impagas— de BancoEstado era de 2,43 % de su stock de créditos para la vivienda; a noviembre de 2011 la cifra era de 4,08 %.
El promedio de mercado es de 1,20 % y ninguno supera el 2 %, lo que se explica por el rol que juega la entidad pública, financiando a un porcentaje de la población de menores ingresos.
NOTAS: los bancos sabpen mas o menos lo que se viene pronto, y solo dos de ellos están un poco mas pesados para otorgar créditos, el resto sigue ofreciendo a pasto con tasas super buenas (si las comparas con el 7% de hace 10 años mas o menos).
El terreno está super caro. En la novena región están carísimos y a pesar de que NO conviene comprar tierras acá porque te van a quemar hasta el retrete aún sigue mas caro.
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Yo todavía no veo la burbuja en el artículo pegado.
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yo no entiendo na de esto, que es la burbuja?? que efectos tendria en mi vida?? :??
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Yo creo que si hay burbuja, pero también es cierto que actualmente en la Región Metropolitana (y otras también), quedan pocos terrenos utilizables, por lo tanto el precio sube dada la escazes de tierra.
Aunque por otra parte... el Conducino Modelo no sufre por estas cosas, hace frente a las alzas de precio pagando al contado o en remates.... ;D
Saludos.
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Yo creo que si hay burbuja
(http://i.imgur.com/mYVCh.gif)
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las propiedades en el período de Bachelet, y mientras mas al final mas notorio, estaban muy baratas y mas encima con mucha flexibilidad de creditos y a intereses muyy bajos, se repitio mucho que era "él" momento para comprar, la gente no compraba tanto porque la situacion economica no era tan buena, ahora (presente) la situacion economica ha mejorado bastante y eso trae como consecuencia un aumento de todos los precios (sube la cantidad de cosntrucciones, se necesitan mas maestrso, como escasean suben sus sueldos y vamos sumando alzas en costos de produccion); puede habe runa burbuja? claramente sí. está cerca? claramente sí, a fin de año. si gana Bachelet es obvia una desaceleracion en el crecimiento y un estancamiento en las ventas por la incertidumbre del futuro economico del país y por aumento de la cesantia (a los rojitos les conviene cesantia mas alta y sueldos mas bajos para cuentearse a la gente que van a mejorar la situacion)
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Tengo claro que no cachan lo que es una burbuja. :pozozipy:
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Los bancos creo yo son también responsables de esto, hoy por hoy cualquier tipo con un sueldo fijo compra una casa de UF 3.000 (lo que para mi al menos es mucho dinero) y el banco se la financia, aunque sea a 40 años.
Saludos.
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Tengo claro que no cachan lo que es una burbuja. :pozozipy:
sipi, es un salvapantallas del windows vista 8)
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Tengo claro que no cachan lo que es una burbuja. :pozozipy:
pero dá tu punto de vista po's... acá yo no lo considero una burbuja porque los precios efectivamente han aumentado PERO son por razones entendibles o justificadas, al haber mejor situacion hay mayor demanda, los terrenos disponibles disminuyen, la escasez mano de obra aumentó los costos, entonces aunque efectivamente los valores de la sporpiedades hayan aumentado mas que el promedio de las otras cosas no es que hayan aumentado "porque sí nomás".
Si sale Bachelet de presidenta en un principio podria darse la burbuja, los precios subirian par cubrir los costos de los proyectos en construccion y probablemente de manera desmedida, pero ya en su segunda mitad podria ser LA oportunidad de comprar ya que los proyectos terminados y sin venta se rematarian a precio de huevo.
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Según lo que yo entiendo,
La burbuja inmobiliaria tiene que ver casi exclusivamente con que si el sobre precio de los bienes, está aumentando sin una lógica detrás. Es decir, existe un aumento por especulación, más que por nuevos costos o re ajuste vía inflación. El aumentar por escasez de terrenos, por aumento de costos, por aumento de la demanda particular, son razones lógicas.
Esto significa que da lo mismo si es fácil o dificil para una persona obtener un crédito en un Banco, el real problema es que si efectivamente es una burbuja, la garantía como dice Dynamo se depreciará, lo que provocaría un tremendo colapso en el flujo de caja y en el estado de resultado de los Bancos.
Ejemplo: una persona te deja de pagar, aceleras el crédito, coges la casa como garantía, y cuesta 1000 UF menos. :pozozipy: para el Banco.
Ahora, si viene una crisis y no hay burbuja, el Banco "no pierde" por cuando tiene la casa como garantía, la que no bajaría de precio y seguiría como parte de los activos.
Por lo mismo, no entiendo por qué cuando se habla de burbuja, sale más el tema de la facilidad de otorgamiento de créditos, el problema del pie ficticio, y la morosidad de la cartera. Sí por supuesto están relacionados, y si todos los factores negativos confluyen se puede crear una tormenta perfecta: una crisis que dispara la morosidad, baja la TMC y por lo mismo los ingresos por cobranza, el banco pierde flujo de caja, y para más remate los activos fijos se deprecian. Sería el peor escenario, pero no por eso son lo mismo.
La pregunta es: ¿están cobrando más por las casas, de lo que deberían cobrar? No hay nada en el artículo que pruebe eso. Sí, existe el riesgo dadas las señales del mercado, eso es obvio. Por lo mismo más que especular, deberían analizar y entregar un veredicto. Al menos los que sí lo han hecho, han dicho que no hay burbuja, pero obviamente hay que seguir atentos a la señales.
Esto es lo que veo yo. Por supuesto, y no me extrañaría, puedo estar equivocado.
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Según lo que yo entiendo,
La burbuja inmobiliaria tiene que ver casi exclusivamente con que si el sobre precio de los bienes, está aumentando sin una lógica detrás. Es decir, existe un aumento por especulación, más que por nuevos costos o re ajuste vía inflación. El aumentar por escasez de terrenos, por aumento de costos, por aumento de la demanda particular, son razones lógicas.
Esto significa que da lo mismo si es fácil o dificil para una persona obtener un crédito en un Banco, el real problema es que si efectivamente es una burbuja, la garantía como dice Dynamo se depreciará, lo que provocaría un tremendo colapso en el flujo de caja y en el estado de resultado de los Bancos.
Ejemplo: una persona te deja de pagar, aceleras el crédito, coges la casa como garantía, y cuesta 1000 UF menos. :pozozipy: para el Banco.
Ahora, si viene una crisis y no hay burbuja, el Banco "no pierde" por cuando tiene la casa como garantía, la que no bajaría de precio y seguiría como parte de los activos.
Por lo mismo, no entiendo por qué cuando se habla de burbuja, sale más el tema de la facilidad de otorgamiento de créditos, el problema del pie ficticio, y la morosidad de la cartera. Sí por supuesto están relacionados, y si todos los factores negativos confluyen se puede crear una tormenta perfecta: una crisis que dispara la morosidad, baja la TMC y por lo mismo los ingresos por cobranza, el banco pierde flujo de caja, y para más remate los activos fijos se deprecian. Sería el peor escenario, pero no por eso son lo mismo.
La pregunta es: ¿están cobrando más por las casas, de lo que deberían cobrar? No hay nada en el artículo que pruebe eso. Sí, existe el riesgo dadas las señales del mercado, eso es obvio. Por lo mismo más que especular, deberían analizar y entregar un veredicto. Al menos los que sí lo han hecho, han dicho que no hay burbuja, pero obviamente hay que seguir atentos a la señales.
Esto es lo que veo yo. Por supuesto, y no me extrañaría, puedo estar equivocado.
Concuerdo en muchas cosas contigo, pero yo creo que si hay burbuja, o al menos si la estamos "inflando" lentamente.
Como bien tu indicas, al día de hoy si alguien NO paga, el Banco NO pierde plata por que puede revender esa misma propiedad al mismo valor o superior. La economía hoy da para eso.
El asunto es que si llega una crisis económica, como la que ocurrió en USA el 2008 por SOBRE ENDEUDAMIENTO en créditos hipotecarios, todo se derrumbará como "Castillo de Naipes" y lo que costaba X, después costará X-1, provocando que la Banca Chilena se desplome... Tal cual ocurrió en USA.
Entonces ahí el peligro de alzas repentinas como la que vivimos actualmente, donde se ha SOBREVALORADO mucho las propiedades, y principalmente creo yo, por que los bancos han dado mucha facilidad para comprar casas caras a personas que antes no lo habrian podido hacer.
Así lo veo yo, puedo estar equivocado también.
Saludos.
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Estimado, no tengo claro el concepto técnico, pero se indicó que en Chile no debería ocurrir lo que pasó en EE.UU., precisamente por la manera en que opera el mercado.
Lo que sí tengo claro y estoy de acuerdo con todos, es que no se debe cerrar los ojos y decir "no hay". Existiendo síntomas, yo voy al doctor.
Pero mi posición no es "no existe burbuja"; sino mas bien hasta ahora no he leído ningún argumento en análisis de gente mucho más experta que yo, que compruebe que hay una especulación en el precio. En resumen sí existe un alza, pero no han podido comprobar que se deba a otros factores que no sean estrictamente lógicos, es decir, a una burbuja.
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Que mal decir "no cachan lo que es una burbuja" y después decir "lo que yo entiendo". jaja
Me tiro al pozo mejor. :pozozipy:
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Según lo que yo entiendo,
La burbuja inmobiliaria tiene que ver casi exclusivamente con que si el sobre precio de los bienes, está aumentando sin una lógica detrás. Es decir, existe un aumento por especulación, más que por nuevos costos o re ajuste vía inflación. El aumentar por escasez de terrenos, por aumento de costos, por aumento de la demanda particular, son razones lógicas.
ya po's, por lo mismo opino (creo) que NO hay tal burbuja porque el alza de precios SI tiene una causa y respuesta clara (aumento de costos por escasez de terrenos y mano de obra). Acá los que dicen que si hay burbuja no han dado ningun argumento claro.
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ya po's, por lo mismo opino (creo) que NO hay tal burbuja porque el alza de precios SI tiene una causa y respuesta clara (aumento de costos por escasez de terrenos y mano de obra). Acá los que dicen que si hay burbuja no han dado ningun argumento claro.
Yo di un par de argumentos claros, Sobre endeudamiento, alzas fulminantes. Espero que los hallas leido.
Con respecto a lo que tu indicas, deacuerdo en un 50%. Por que Solo han subido los terrenos, la "mano de obra" sigue igual, no veo a Obreros de la Constru saliendo de la pobreza o ganando millones.
Saludos.
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ya po's, por lo mismo opino (creo) que NO hay tal burbuja porque el alza de precios SI tiene una causa y respuesta clara (aumento de costos por escasez de terrenos y mano de obra). Acá los que dicen que si hay burbuja no han dado ningun argumento claro.
Yo opino lo mismo amiguito.
Las condiciones actuales no dan para búrbuja, porque hay 2 factores fundamentales a considerar. Aumento de los costos de construcción (mano de obra escasa y aumento en el costo de los materiales de construcción) y lo principal, escases de terreno debido a las restricciones de los planos reguladores.
En un articulo que leí hace poco, el gremio de los constructores dice que hay una déficit de 500 viviendas. Y según Economía I, que sucede Gary con los bienes escasos?. Hoy los proyectos casi se venden completos antes de terminados, en verde como se les decía antiguamente cuando los maestros tenian 4 alambres parados. Hoy se venden en blanco, solo con dibujo referencial. Algo dice esto, no?
Las búrbujas económicas tienen mucho de especulación de los actores involucrados y yo solo veo aumento de costos.
A 2 cuadras de mi casa, están entregando un proyecto (90% vendido), las casas que son mas chicas y cuestan 600 UF mas caras que hace 4 años.
Anda a buscar una casa o un arriendo hoy en día, casi no hay. Datos duros y concretos.
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Yo opino lo mismo amiguito.
Las condiciones actuales no dan para búrbuja, porque hay 2 factores fundamentales a considerar. Aumento de los costos de construcción (mano de obra escasa y aumento en el costo de los materiales de construcción) y lo principal, escases de terreno debido a las restricciones de los planos reguladores.
En un articulo que leí hace poco, el gremio de los constructores dice que hay una déficit de 500 viviendas. Y según Economía I, que sucede Gary con los bienes escasos?. Hoy los proyectos casi se venden completos antes de terminados, en verde como se les decía antiguamente cuando los maestros tenian 4 alambres parados. Hoy se venden en blanco, solo con dibujo referencial. Algo dice esto, no?
Las búrbujas económicas tienen mucho de especulación de los actores involucrados y yo solo veo aumento de costos.
A 2 cuadras de mi casa, están entregando un proyecto (90% vendido), las casas que son mas chicas y cuestan 600 UF mas caras que hace 4 años.
Anda a buscar una casa o un arriendo hoy en día, casi no hay. Datos duros y concretos.
Eso explica a Stgo, y el resto del pais?
todo sube... y sube... Stgo se volvio muy caro para vivir...
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Que mal decir "no cachan lo que es una burbuja" y después decir "lo que yo entiendo". jaja
Me tiro al pozo mejor. :pozozipy:
Es mi vida. :pozozipy:
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existen algunos indicadores... por ej
- valor vivienda promedio/ingreso promedio,
-- relacion promedio de credito, subio de un 80% a un 85%... en algunas burbujas te pasaban para la casa, los muebles y un viaje :risa2: como un 120%
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Eso explica a Stgo, y el resto del pais?
todo sube... y sube... Stgo se volvio muy caro para vivir...
Lo mismo pos...
Aca estamos haciendo un estudio de proyecto y cachamos que en Calama la construcción aumento un 93% respecto al año pasado. En Copiapó casi no hay arriendos... encontramos uno decente en 600 lks vs las 300 lks del mismo depto en Stgo.
Ahora me vas a decir que Calama y Copiapó son otra cosa y asdasdasda :cop2:
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existen algunos indicadores... por ej
- valor vivienda promedio/ingreso promedio,
-- relacion promedio de credito, subio de un 80% a un 85%... en algunas burbujas te pasaban para la casa, los muebles y un viaje :risa2: como un 120%
Date el valor del ratio poh :cop2:
No os preocupéis, el valor de vuestra casa está asegurado por el espíritu errante del ché. :risa2:
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Está buena la conversa... ;)
Yo sigo pensando que que ya hay burbuja o "burbujita" que se está armando. Está todo muy caro...¡¡¡ y como indicaron mas arriba, los ingresos no han subido en la misma proporción.
Esperemos que la economía soporte esto y no nos vallamos a la cresta.
Saludos.
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Yo di un par de argumentos claros, Sobre endeudamiento, alzas fulminantes. Espero que los hallas leido.
Con respecto a lo que tu indicas, deacuerdo en un 50%. Por que Solo han subido los terrenos, la "mano de obra" sigue igual, no veo a Obreros de la Constru saliendo de la pobreza o ganando millones.
Saludos.
a un obrero hace 4 años le ofrecias 200 lucas y encontraba sgente; hoy por menos de 400 no encuentras a nadie. el IPC no ha aumentado tanto para justificar esa alza.
Sobre el tema de los precios, se nota mas porque en el ultimo periodo de la gordis y el primero de tatán habia harta oferta de inmuebles y no mucha demanda, como dije antes era "el" periodo para comprar, facilidad de acceso a créditos, bajos intereses, hartas opciones para elegir una propiedad (harta oferta), entonces esos precios tampoco eran muy reales, podriamos hablar de precios de "liquidacion" que no eran los habituales. Si se compara esos precios con los normales se nota una alza, pero el alza no e stan real, es mas atinado hablar de ann baja muy conveniente en un periodo determinado y luego de eso se normaliza el precio y mercado.
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Lo mismo pos...
Aca estamos haciendo un estudio de proyecto y cachamos que en Calama la construcción aumento un 93% respecto al año pasado. En Copiapó casi no hay arriendos... encontramos uno decente en 600 lks vs las 300 lks del mismo depto en Stgo.
Ahora me vas a decir que Calama y Copiapó son otra cosa y asdasdasda :cop2:
Eso se explica por las mineras... Pero dime que en Punta Arenas tienen problemas de paños para construir?? :sconf:
Stgo no es Chile... aunque en la practica lo es.. jejeje
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Voy a sacar un gráfico de otro foro, en el análisis hay que considerar sin embargo la crisis del 2008 y en menor medida el terremoto del 2010 para los departamentos.
(http://www.chilebolsa.com/foro/uploads/366_burbuja.jpg)
Para que se den las condiciones de burbuja deben ocurrir dos fenómenos, aumento de precios sin sustento real en el costo (especulación) y endeudamiento de personas que no pueden pagar dichos bienes, en ambos casos pareciera que el costo real (no solo el valor de venta) se ha disparado desde hace algunos años, la explicación puede ser, alta demanda de mano de obra, aumento de salarios/valor insumos y disminución de terrenos disponibles a bajo costo para edificar, ahora que el costo real de una vivienda genere buenos márgenes a las inmobiliarias es otro tema, por lo tanto por este lado parece poco probable que se esté especulando a gran escala con el valor de los bienes raíces.
Por otro lado la obtención de créditos por parte de gente con menores ingresos es baja, por cuanto las exigencias entiendo no son bajas, por lo que pareciera que la banca está filtrando a quienes pueden y quienes no obtener ingresos.
En el caso de los gringos el problema fue precisamente que ante las garantías estatales que existian para comprar bienes inmuebles, los bancos prestaron dinero como enfermos y como había mucha demanda por este tipo de bienes los precios se dispararon, cuando llegó la hora de pagar no tenían como y así empezó el dominó que dejó la crema.
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Para allá va la cosa, veo mucha gente recién contratada a contrata lanzando de cabeza a un crédito hipotecario. Ni siquiera tienen claro si a fin de año les van a renovar contrato o no.
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Para allá va la cosa, veo mucha gente recién contratada a contrata lanzando de cabeza a un crédito hipotecario. Ni siquiera tienen claro si a fin de año les van a renovar contrato o no.
pero un banco tengo entendido que te va subiendo las exigencias a medida que aumenta el valor de la propiedad, para una casa termino medio creo que te piden como 3 años de antiguedad laboral.
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a un obrero hace 4 años le ofrecias 200 lucas y encontraba sgente; hoy por menos de 400 no encuentras a nadie. el IPC no ha aumentado tanto para justificar esa alza.
eso es verdad? porque en las dos constructoras con la que trabajamos en la pega yo se que les pagan menos de 300 y no veo que se vayan.
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Se está inflando la porquería....
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pero un banco tengo entendido que te va subiendo las exigencias a medida que aumenta el valor de la propiedad, para una casa termino medio creo que te piden como 3 años de antiguedad laboral.
Qué es una casa término medio para usted? 2000-3000 UF? De ser así, te digo que estás equivocado, yo estoy comprando y en ninguna parte me han pedido más de 6 liquidaciones de sueldo...
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Qué es una casa término medio para usted? 2000-3000 UF? De ser así, te digo que estás equivocado, yo estoy comprando y en ninguna parte me han pedido más de 6 liquidaciones de sueldo...
la ruca que me "compré" está en ese rango de precios y tampoco me pidieron tanto, de hecho mi sueldo en ese entonces no me alcanzaba ni pal mínimo dividendo (25% del sueldo, ni por las tapas) y me pidieron las últimas 3 liqs. Aah, y bueno, mi contrato más encima es a plazo fijo, así que en cualquier momento me puedo ir de PLR :-[
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¿A qué conclusión llegan los corredores de propiedades? Luego de analizar lo que viene sucediendo en el mercado en estas áreas, se concluye, lo que realmente existe, es un fuerte aprovechamiento que se ha apoderado de una gran mayoría de chilenos, al creer que el país está nadando en dinero, chilenos que se han vuelto locos disparando los valores de los inmuebles hacia las nubes. ¿Quién controla todo esto?, ¡nadie!, así es, ¡nadie!, total existe la libertad de mercado.
Existe un pésimo concepto de lo que es la plusvalía, ejemplos hay de sobra. En Santiago mismo, sectores de la población desde el momento que se anuncia la construcción de una nueva línea de Metro, antes que comiencen las excavaciones, ya los precios de las viviendas empiezan a elevarse, transformándose todo en una desenfrenada locura. No hay autoridad que controle y enseñe a estos sectores a tomar conciencia que los avances del modernismo son para el bienestar y mejor vivir de muchos, pero no a costa de perjudicar la economía nacional, dañando así a una gran parte de la población.
La clase media la más perjudicada
Es mucha la gente que se alegra y felicita al obtener un certificado de subsidio habitacional, que le lleva a creer que al fin logrará obtener la anhelada casa propia, pero, luego al salir en busca de la vivienda, con tristeza se percata que no la encuentra. Las hay sólo en sectores prohibitivos para vivir y cuando se encuentra algo aceptable, lamentablemente es a precio inalcanzable.
Sí, muchas constructoras vemos que levantan edificios por todas partes de la noche a la mañana, pero los valores por ningún motivo apuntan en beneficio de la clase media de la población, son sólo para quienes cuentan con sobresalientes sueldos o entradas económicas.
Si alguna constructora toma la iniciativa de construir viviendas para satisfacer las demandas de los subsidios habitacionales, tristemente vemos que terminan ofreciendo inmuebles que son indignos para estos sufridos seres humanos. A la fuerza se les lleva a vivir en hacinamientos que son verdaderos ghettos, ocasionando los problemas sociales tan conocidos. Triste es la realidad.
Sin duda, se benefician quienes cuentan con dinero suficiente para comprar viviendas a precios ventajosos y enseguida venderlas obteniendo significativas utilidades.
Problemas en los arriendos
También la problemática ha rebotado en los arriendos. Mucha gente por todas partes busca un lugar para arrendar, para quienes ya no existen los inmuebles para el alquiler, eso es algo del pasado. Todo derivado por lo mismo, muchos propietarios prefieren tratar de vender a estos precios locos antes de entregar la vivienda a un arriendo sin saber si pagarán o no, por más precauciones que se tomen, hay temor. Los tribunales de justicia ya no dan abasto con tantos juicios contra arrendatarios morosos, llevando a pagar justos por pecadores. Del mismo modo, cuando aparece un inmueble para arrendamiento, es a un elevado valor.
Mientras tantos vemos a las autoridades que manejan la economía nacional debatiendo sin ponerse de acuerdo si existe o no existe la publicitada burbuja inmobiliaria.
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Qué mal definida está la clase media en Chile.
Resulta que comprar una casa en 2000 UF te convierte en Clase Alta. :pozozipy:
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Qué mal definida está la clase media en Chile.
Resulta que comprar una casa en 2000 UF te convierte en Clase Alta. :pozozipy:
pero para comprar un departamento de 640 UF tampoco eres pobre, tienes que pedir igual un credito y pagarla.
Pero si vives en Campamento y en una toma, el Gobierno te puede regalar un departamento de 56 metros cuadrados por 200 lucas. (Antes la bachelet regalaba 15 palitos para comprar una casa usada a gusto)
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Burbuja, burbujita o no, yo agregaría a la ecuación el hecho de que en pocos años más aumentará dramáticamente el número de jubilados con el nuevo sistema de afps, que pasarán de ganar por ejemplo $400.000.-, a una pensión de $160.000.- con suerte.
Ahí quiero ver como el sistema financiero en su conjunto podrá adaptarse a esa nueva realidad, máxime una sociedad como la chilena con bajos índices de natalidad y con un envejecimiento notorio y acelerado de su población.
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Burbuja, burbujita o no, yo agregaría a la ecuación el hecho de que en pocos años más aumentará dramáticamente el número de jubilados con el nuevo sistema de afps, que pasarán de ganar por ejemplo $400.000.-, a una pensión de $160.000.- con suerte.
Ahí quiero ver como el sistema financiero en su conjunto podrá adaptarse a esa nueva realidad, máxime una sociedad como la chilena con bajos índices de natalidad y con un envejecimiento notorio y acelerado de su población.
pero antes de eso viene otro gobierno callampero concertacionista en donde van a bajar drasticamente de precio las edificaciones porque la economia no va a permitir comprar al ritmo actual, entonces van a estar la oferta de los proyectos en curso y la baja demanda por menor poder adquisitivo.
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La Burbuja no es mas que una situación inventada (copiada a los gringos) para justificar los altos precios de las viviendas y departamentos por parte de las inmobiliarias, junto a los bancos que prestan plata a altas tasas de interés para las personas, pero en condiciones favorables a las inmobiliarias....
Es una gran manera de justificar el explosivo aumento de las contrucciones, ya que necesitan recuperar tanta inversión, por lo tanto deben subir los precios.... ya que en algún momento la sobreoferta de construcción se hara visible y tendran que vender a precio de huevos....
O0
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ya que en algún momento la sobreoferta de construcción se hara visible y tendran que vender a precio de huevos....
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<Tandersan> Eso es lo que estoy esperando </Tandersan>
(http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/a/af/Villainc.svg/220px-Villainc.svg.png)
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Yo creo que si hay burbuja, y muchos de los que toman grandes decisiones lo saben, algunos de ellos están aprovechando y haciendo grandes negocios y los mas académicos no lo dicen para que no quede la cag…a.
Cuando reviente ahí saldrán a decir que se veía venir, otros que no había indicios, al final los más perjudicados ya sabemos quienes somos.
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<Tandersan> Eso es lo que estoy esperando </Tandersan>
(http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/a/af/Villainc.svg/220px-Villainc.svg.png)
+1... nica compro ahora.
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Lei todos los aportes y no encontré ningún buen argumento que demuestre la existencia de una burbuja.
En La Tercera del sabado o domingo pasados salía una estadística de las alzas de costos de propiedades en distintas partes de Chile. Una lectura entrelineas lleva a pensar que buena parte de las alzas de precio se deben a un aumento de la demanda ligada al boom minero. Dejando Stgo y el norte fuera, las alzas de precio en Viña son bajas y mínimas en Valpso. Lo mismo en la Araucanía.
El tema de fondo, pienso, no está en el mercado inmobiliario. El asunto es qué pasará el día en que el cobre caiga a menos de US$2 y las mineras se pongan a despedir gente como locas. Ahí si habrá un montón de propiedades que no se podrán pagar. Pero, claro, este es otro problema y hasta ahora pareciera ser que el 'superciclo' de las materias primas tiene para rato.
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Cierto... el problema es que los sueldos de la mineria no reflejan la realidad del resto de Chile... y los precios en estos momentos son precios para sueldos de la mineria... una familia que hace 3-4 años compraba a 20 años ahora tiene que juntar el tremendo pié o encalillarse a 30 años, para comprar la misma casa :pozozipy:
Lei todos los aportes y no encontré ningún buen argumento que demuestre la existencia de una burbuja.
En La Tercera del sabado o domingo pasados salía una estadística de las alzas de costos de propiedades en distintas partes de Chile. Una lectura entrelineas lleva a pensar que buena parte de las alzas de precio se deben a un aumento de la demanda ligada al boom minero. Dejando Stgo y el norte fuera, las alzas de precio en Viña son bajas y mínimas en Valpso. Lo mismo en la Araucanía.
El tema de fondo, pienso, no está en el mercado inmobiliario. El asunto es qué pasará el día en que el cobre caiga a menos de US$2 y las mineras se pongan a despedir gente como locas. Ahí si habrá un montón de propiedades que no se podrán pagar. Pero, claro, este es otro problema y hasta ahora pareciera ser que el 'superciclo' de las materias primas tiene para rato.
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El artículo que da inicio al posteo dice lo contrario que el tema... "No hay burbuja". por otra parte no se ha visto lo que efectivamente es la famosa burbuja... no sólo se refiere a las alzas de los valores de la vivienda, de que las hay, las hay, sino que principalmente se refiere a la "fiesta" de creditos para financiar esas casas... hace 10 años debías tener ahorro previo para acceder a un hipotecario, ahora no.
Hay cabros recién salidos de la U en la oficina, su primera pega y sin nada les prestan para el auto y la casa de 3000 Uf... ese es el problema ... no el precio de los inmuebles, sino que se presta sin mayor resguardo y luego no se puede cobrar... recién entonces viene el tema del precio de las casas. Dato ilustrativo... una amiga se compró su casa hace 5 años en 2750 UF... ahora uno de los nuevos quiere comprar la casa del frente de mi amiga 4.500 UF
Video Ilustrativo:
ESPAÑISTAN La Burbuja Inmobiliaria a la Crisis by Aleix Salo (http://www.youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8#)
Vean del minuto 3:50 eso se aplica directo a Chile.
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Qué mal definida está la clase ALTA en Chile.
Resulta que comprarME una casa en 6000 UF me convierte en Clase Media. :pozozipy:
:chan:
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:chan:
:cop2:
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Eso, fiesta de créditos para comprar casas, auto de 14 palos etc...
Cabros y cabras que no saben si les van a renovar contrato o no.
En fin....
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Creditos para comprar Mustang de 22 palos :uy:
(Compralo luego hombre!!)
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Dejando Stgo y el norte fuera, las alzas de precio en Viña son bajas y mínimas en Valpso
si hablas con corredores,gente del rubro, veras que eso no es así los precios han subido de locos no es solo en la mineria y santiago
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Los precios están absurdos.
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Ya lo compré
Y me renovaron contrato...
Fotos o testdrive para todo el foro :enojao: