Conduce Chile
General => Ciudadanía y Cultura => Mensaje iniciado por: Peter-Bilt en Noviembre 18, 2012, 21:53:03 pm
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Eso, alguien que sepa del tema que nos explique, yo como ciudadano común veo lo siguiente:
Fui a una feria inmobiliaria X y lo que mas me llama la atención es que subieron mucho de precio los deptos, y los antiguos (mas de 30 años) en algunos casos tuvieron alzas absurdas en su valor.
Las tasas de interés del banco aun no suben a cifras brutales ni se acercan a las de 10 años atrás, y había mas bancos promoviendo su pomada que inmobiliarias vendiendo casas.
No se, veo que esto es un ediondo quiste que va a estallar, la deuda va a superar la plusvalía de las propiedades???
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Los dptos que se vendían en verde , ahora se venden en blanco
Porque hay mucha demanda. Que no es satisfecha por el lado de la oferta. debido a las restricciones de altura , planos reguladores, próximamente la Josefa, etc
Hay un incremento de costos,insumos, mano de obra. Además de la eliminación del crédito por el IVA, que implica por sí sola un alza de 7 % en los precios
Finalmente , el valor de las casas se incrementa , especulando con el valor de los terrenos , que tarde o temprano llegarán a manos de las constructoras.
Siempre habrá demanda por buenas ubicaciones, esa es la clave de los proyectos
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¿Si hay o no hay?
No reporto fuente, pero, SI HAY.
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¿Si hay o no hay?
No reporto fuente, pero, SI HAY.
y cual seria la base, las burbujas no se saben que existen hasta despues que explota.
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Me disculpan la ignorancia, pero ¿a qué se refieren con "burbuja" inmobiliaria?. Debe ser un concepto que ocupan los economistas.
Saludos.
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Me disculpan la ignorancia, pero ¿a qué se refieren con "burbuja" inmobiliaria?. Debe ser un concepto que ocupan los economistas.
Saludos.
En general el concepto de burbuja hace referencia a activos (financieros, propiedades, etc...) sobrevalorados. Cuando los precios se "sinceran" se dice que la burbuja "explota" o revienta.
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y cual seria la base, las burbujas no se saben que existen hasta despues que explota.
El termino lo estan manejando las constructoras... mi fuente es un conocido dueño de constructora que me conto de la burbuja y que se esta haciendo ultra millonario por la situación, el sobreprecio de las construcciones lleva a tener margenes de ganancia groseros y mas encima vendiendo en blanco amarran a todos los desesperados que buscan su nuevo deptito.
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Hable del tema con el director inmobiliario de un banco y me dijo que no hay burbuja, pero, que dado el actual plan regulador de Stgo, los precios van a seguir subiendo, ya que las mejores comunas para vivir ya no tienen nuevas áreas donde construir.
En conclusión dicen que no hay burbuja, pero si se está especulando mucho con los precios, al final las inmobiliarias y fondos de inversión se están llenando de plata. Vi algunos proyectos en carpeta y en 2 años se sacan muy buenas $$$
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En general el concepto de burbuja hace referencia a activos (financieros, propiedades, etc...) sobrevalorados. Cuando los precios se "sinceran" se dice que la burbuja "explota" o revienta.
Perfecto. Pero, ¿en base a qué? ¿a la alta demanda?. Porque o sino no entiendo porque pasa, a no ser de que sea por colusión, aunque en este rubro la competencia es fuerte.
Lo que saco como lección es que es pésimo momento para comprar, ojalá de aquí a uno o dos años el panorama cambie, ahí tengo ganas de comprar.
Saludos.
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Perfecto. Pero, ¿en base a qué? ¿a la alta demanda?. Porque o sino no entiendo porque pasa, a no ser de que sea por colusión, aunque en este rubro la competencia es fuerte.
Lo que saco como lección es que es pésimo momento para comprar, ojalá de aquí a uno o dos años el panorama cambie, ahí tengo ganas de comprar.
Saludos.
La demanda, la escasez de suelo... y los costos laborales y de insumos.
Ahora respecto a que el panorama cambie en el sentido que especulas... lo dudo, de hecho tiene toda la pinta de que va a seguir subiendo, todo indica que las alzas tienen fundamento.
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No hay falta de suelo, los paños tienen dueños desde mucho antes de los planes reguladores, es cosa de ver los paños que manejan para el lado de Lampa, son inmensos y estan construyendo de a poquito para estirar el elastico.
En Los Andes con el cambio de plano regulador que hizo el alcalde DC, le dio via libre a las constructoras para llenar el pueblo con edificios de muchos pisos. Lo unico que se es que el día que codelco se vaya de Los Andes, las casas y deptos van a valer NADA.
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No hay falta de suelo, los paños tienen dueños desde mucho antes de los planes reguladores, es cosa de ver los paños que manejan para el lado de Lampa, son inmensos y estan construyendo de a poquito para estirar el elastico.
En Los Andes con el cambio de plano regulador que hizo el alcalde DC, le dio via libre a las constructoras para llenar el pueblo con edificios de muchos pisos. Lo unico que se es que el día que codelco se vaya de Los Andes, las casas y deptos van a valer NADA.
Pero estamos hablando de ciertas comunas con escasez de suelo... no todo el mundo está dispuesto a vivir a la chucha de la loma.
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Pero estamos hablando de ciertas comunas con escasez de suelo... no todo el mundo está dispuesto a vivir a la chucha de la loma.
Preguntale a los que viven en Melipilla, Maipu, Lampa, cerca de Las Viscachas, los new rich en Huechuraba y los Old Rich en Valle Escondido.....TODOS VIVEN A LA XAXU DEL MUNDO.
A menos que no tengas hijos y te conformes criando perros en un depto de 27 mts en el centro de stgo.
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Preguntale a los que viven en Melipilla, Maipu, Lampa, cerca de Las Viscachas, los new rich en Huechuraba y los Old Rich en Valle Escondido.....TODOS VIVEN A LA XAXU DEL MUNDO.
A menos que no tengas hijos y te conformes criando perros en un depto de 27 mts en el centro de stgo.
Pero ninguna de esas realidades representa a "todo el mundo" o la mayoría como planteaba el Ché.
No todos los que viven en la periferia en los condominios son new rich o ricos de frentón. No todos los que viven (vivimos) en el centro estamos en 27 mt2. Hay de todo. Para gustos, colores.
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No se trata de ir atacando la semántica, solo pensaba exponer que a mi parecer con tanto crédito caro para propiedades caras (sobrevaloradas) y gente comprandolas va a llegar a un punto en que la deuda hipotecaria va a cuadruplicar la plusvalía de las propiedades.
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No se trata de ir atacando la semántica, solo pensaba exponer que a mi parecer con tanto crédito caro para propiedades caras (sobrevaloradas) y gente comprandolas va a llegar a un punto en que la deuda hipotecaria va a cuadruplicar la plusvalía de las propiedades.
Pero en que te basas para afirmarlo de forma tan tajante? Las unicas propiedades que parecen sobrevaloradas estan en ciertos sectores donde se supone se puede construir multiplicando la rentabilidad, por lo demas en ciertos sectores el fenomeno tiene harto tiempo (barrio el golf por ej.) y no ha reventado nada, al contrario, se han seguido apreciando.
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Che, yo vivo en temuco, las cosas son un tanto distintas, hay varios edificios sin vender...
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Aca tambien hay harto sin vender, no son churros, vender un edificio toma tiempo. Aca donde vivo compre la casa 2 años despues de entregado el condo.
Che, yo vivo en temuco, las cosas son un tanto distintas, hay varios edificios sin vender...
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He visto edificios cercanos a la Escuela Militar, caros, no para inversion comun, que no necesitaron tener sala de ventas ni piloto.
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He visto edificios cercanos a la Escuela Militar, caros, no para inversion comun, que no necesitaron tener sala de ventas ni piloto.
Venta en blanco, con suerte mostrando la maqueta y una que otra simulación digital mas el dibujo del folleto, nada mas.
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En un caso que pienso, era 100% ubicación.
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Algunos plantean que partio el 2008 con la decision de la Bachelet de no construir viviendas sociales y darle a la gente "un bono" de 10 millones para que compraran una casa usada. El efecto inmediato es que todas las casas de menos de 10 millones subieron inmediatamente a 10 y luego el efecto es que se acabaron todas las casas de 10 millones y todas subieron a 12-15 (incluso las casas mas basicas en los barrios más malos de Stgo).
Como subio el valor de todas las viviendas basicas tambien subio el arriendo que antes se podia encontrar por 100 mil pesos, ahora por esa plata se puede arrendar una pieza (como lo hacen los inmigrantes de color negro en Estacion Central y Maipu)
En un principio los bonos no afectaron el resto, hasta que dispararon el valor de las propiedades con subsidio tradicional, ahora con 990 ya no se puede optar a una casa pequeña porque todas subieron, por 990UF solo se puede optar a departamentos en bloque sin ascensor y por 2000UF a un departamento pequeño.
Los departamentos pequeños del centro vienen del 2008 tambien, despues de la crisis todos los proyectos que tenian departamentos mas grandes se vieron modificados, era mas facil y rentable vender departamentos pequeños.
En fin en algun momento va a reventar esta cuestion, en mayor o menor medida, son ciclicas.
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el precio ha aumentado en los sectores altos porque ya no se necesita construir solamente... hoy en día en providencia no hay sitios sin construir, sino que la constructora debe ofrecer x plata al dueño de una casa o lo que sea para poder poner su proyecto...
-Los terrenos son carísimos
-La mano de obra está escasa y cara, además que el arriendo de moldajes, gruas pluma, arriendo de faenas ha subido sus precios exponencialmente todo por la alta demanda del equipaiento
-La demolición es cara, cuesta mucho demoler y además que para no echarte el terreno del vecino es necesario hacer socalzados bien cototos ya que la profundidad de las fundaciones es mayor y eso es mucha plata
después de todos esos gastos la constructora tiene que recibir plata de la inmobiliaria por la "mano de obra" y luego de eso cuando se recibe la obra por parte de la inmobiliaria se entregan... y obviamente la inmobiliaria tiene que ganarse unos pesos y como los gastos iniciales fueron altos, obligadamente debe subir el precio final del departamento...
en zonas más periféricas donde el terreno es abundante no se ve tanto este fenómeno...
Lo que temo es que los bancos presten plata como enfermos a gente que saben que no les va a quierer pagar porque no tiene como y crean que les va a convenir dicha opción, porque se van a quedar con todo el stock inmobiliario que se lo van a vender despues a quien??? cueek.
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¿De verdad creen que hay casas que costando 6 mil UFs, mañana van a valer 2 mil?
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¿De verdad creen que hay casas que costando 6 mil UFs, mañana van a valer 2 mil?
No os preocupeís, vuestra casa de 6000 solo bajará unas 200 o 300 uf, posom :uy:
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la culpa no la tienen los grupos inmobiliarios.... entre más pega tengan ellos mejor... la culpa la tienen los bancos que aceptan hipotecas a cualquier mortal y se dice que tarde o temprano la gente no va a pagar niuno y los bancos van a quebrar..
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la culpa no la tienen los grupos inmobiliarios.... entre más pega tengan ellos mejor... la culpa la tienen los bancos que aceptan hipotecas a cualquier mortal y se dice que tarde o temprano la gente no va a pagar niuno y los bancos van a quebrar..
No se de donde sacan esas teorias... pero no las creo, es más, antes de que la economia chilena empiece el proceso inverso al actual las economias desarrolladas se habrán empezado a recuperar... y eso significa que la demanda por exportaciones (que ahora esta algo decaida) va a volver a sostener la economia.
El unico peligro que veo es que salga elegido algun candidato demagogo populista y deje la cagá...
El modelo chileno, con todos sus defectos, lo estan copiando en Colombia a imagen y semejanza, y eso es por algo.
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No se de donde sacan esas teorias... pero no las creo, es más, antes de que la economia chilena empiece el proceso inverso al actual las economias desarrolladas se habrán empezado a recuperar... y eso significa que la demanda por exportaciones (que ahora esta algo decaida) va a volver a sostener la economia.
El unico peligro que veo es que salga elegido algun candidato demagogo populista y deje la cagá...
El modelo chileno, con todos sus defectos, lo estan copiando en Colombia a imagen y semejanza, y eso es por algo.
Quien eres tú y qué hiciste con Dynamo. :cop2:
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hola cabros...como estan...
yo siempre dando algunas vueltas por aca...
siempre los leo y ahora me asustaron...
en resumen...
conviene comprar una propiedad ahora o no???
estoy revisando varios proyectos y pasa que en algunas comunas debo comprar en blanco, con entrega algunos incluso para el 2014...
pero en otras comunas...edificios que estan en vanta hace casi 2 años no pueden vender y tienen muchos cupos...
el problema...es que como esta la situacion, ya no se puede obtener practicamente nada de lo que se obtenia antes (como buenas rebajas, cocina amoblada, bodega gratis o gastos operacionales gratis)...los weones saben que si no compras tu aparecera otro...
en resumen...
si tengo el dinero para comprar un departamento, que tal vez me entreguen en un año mas...
¿conviene comprar ahora o simplemente espero????
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Ni yolanda sultana te puede dar una respusta certera.
Como decía antes, las señales son positivas y todo parece indicar que la bonanza económica durará bastante tiempo.
Para 2013 se proyecta una tasa de crecimiento de 4,5%, pero el año pasado proyectaban menos de 4% para 2012 y los calculos dicen que el crecimiento de este año será de 5,3%.
Si sigues esperando podrian subir más aun las propiedades...
hola cabros...como estan...
yo siempre dando algunas vueltas por aca...
siempre los leo y ahora me asustaron...
en resumen...
conviene comprar una propiedad ahora o no???
estoy revisando varios proyectos y pasa que en algunas comunas debo comprar en blanco, con entrega algunos incluso para el 2014...
pero en otras comunas...edificios que estan en vanta hace casi 2 años no pueden vender y tienen muchos cupos...
el problema...es que como esta la situacion, ya no se puede obtener practicamente nada de lo que se obtenia antes (como buenas rebajas, cocina amoblada, bodega gratis o gastos operacionales gratis)...los weones saben que si no compras tu aparecera otro...
en resumen...
si tengo el dinero para comprar un departamento, que tal vez me entreguen en un año mas...
¿conviene comprar ahora o simplemente espero????
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hola cabros...como estan...
yo siempre dando algunas vueltas por aca...
siempre los leo y ahora me asustaron...
en resumen...
conviene comprar una propiedad ahora o no???
estoy revisando varios proyectos y pasa que en algunas comunas debo comprar en blanco, con entrega algunos incluso para el 2014...
pero en otras comunas...edificios que estan en vanta hace casi 2 años no pueden vender y tienen muchos cupos...
el problema...es que como esta la situacion, ya no se puede obtener practicamente nada de lo que se obtenia antes (como buenas rebajas, cocina amoblada, bodega gratis o gastos operacionales gratis)...los weones saben que si no compras tu aparecera otro...
en resumen...
si tengo el dinero para comprar un departamento, que tal vez me entreguen en un año mas...
¿conviene comprar ahora o simplemente espero????
si estas pagando arriendo en este momento puedes considerar seriamente la compra, debes considerar la amortizacion de pago y los intereses versus el costo de arriendo.
sin embargo si vives de allegado (pegando en la pera a los papas) estas corriendo el riesgo de pagar caro y luego que baje, la verdad yo no creo que baje mucho.... si es que baja, me imagino que el escenario seguira siendo el actual por un buen tiempo.
nadie te puede asegurar lo que pasara, asi que ve tu situacion particular mas que todo.
pregunta, donde quieres comprar? de eso pueden depender mas cosas todavia.
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¿De verdad creen que los bancos dan créditos a diestra y siniestra?
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¿De verdad creen que los bancos dan créditos a diestra y siniestra?
Te puedo demostrar que si. :thumbsup:
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Te puedo demostrar que si. :thumbsup:
Dale.
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Dale.
Sale MP :flaite:
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¿De verdad creen que los bancos dan créditos a diestra y siniestra?
los bancos dan creditos, pero los que los aprueban o autorizan son los ejecutivos...
algunos ejecutivos cobran un % del prestamo, para ingresar datos irreales...
ahora cuando dijeron mas atras que no era buenos comprar ahora se referian por los posibles intereses en las tasas de interes o por el valor en si de las casas...???
por que puede ser que suban en el futuro...pero no creo jamaz que vallan a bajar
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si estas pagando arriendo en este momento puedes considerar seriamente la compra, debes considerar la amortizacion de pago y los intereses versus el costo de arriendo.
sin embargo si vives de allegado (pegando en la pera a los papas) estas corriendo el riesgo de pagar caro y luego que baje, la verdad yo no creo que baje mucho.... si es que baja, me imagino que el escenario seguira siendo el actual por un buen tiempo.
nadie te puede asegurar lo que pasara, asi que ve tu situacion particular mas que todo.
pregunta, donde quieres comprar? de eso pueden depender mas cosas todavia.
escribi sin leer esto....
mi caso es particular...
compro una propiedad como inversion, no para vivir....
tengo otras propiedades y esas estan pagando la que viene...
asi que cuando pregunto sobre conveniencia de comprar, es pagando al contado...
no con credito ni nada de eso...
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Sale MP :flaite:
Estimado, no me convence.
Necesito una invitá de guisqui pa siquiera entrar en detalles. :chan:
:D
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los bancos dan creditos, pero los que los aprueban o autorizan son los ejecutivos...
algunos ejecutivos cobran un % del prestamo, para ingresar datos irreales...
ahora cuando dijeron mas atras que no era buenos comprar ahora se referian por los posibles intereses en las tasas de interes o por el valor en si de las casas...???
por que puede ser que suban en el futuro...pero no creo jamaz que vallan a bajar
Estimado, asumamos estos puntos:
- En todas partes hay ejecutivos inescrupulosos, que por su tajada de comisión mensual son capaces de las más pérfidas tácticas habidas y por haber.
- El sistema es vulnerable.
Dejando esto de lado, a ninguna institución financiera le conviene dar créditos a diestra y siniestra.
Durante la colocación del crédito, el cliente o prospecto debe pasar por una serie de filtros comerciales.
Si aprueba, se le otorga un monto máximo X, con una tasa Y, evaluando el capital, la cantidad de cuotas y el riesgo intrínseco del cliente, entre otras "minucias" que pueden variar.
No es ningún negocio llenarse de morosos, castigos y vencimientos. No es negocio utilizar las provisiones. No es negocio efectuar gastos de cobranza interna y/o judicial para no recuperar un cobre. No es negocio vivir sólo de cuentas por cobrar, sin flujo de caja.
Sí estoy de acuerdo que cuando el país muestra crecimiento, es más sencillo obtener un crédito. Pero eso no se traduce como regla de que se esté entregando cualquier monto a cualquier persona, sin ningún filtro. Ceteris Paribus.
Por supuesto, cabe la posibilidad de que esté errado. Al menos donde yo trabajo no veo eso. Pero puede ser, sin embargo yo lo dudo, y no tengo evidencias de que esté ocurriendo.
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Desconozco los modelos de evaluacion de riesgo, me imagino que todas esas ofertas de credito instantaneo por cantidades estratosfericas no constituyen liquidez, sino que se restan de algun fondo y en la medida que la gente acepta va disminuyendo la oferta para el resto, no se, pero seria insostenible que le presten tanto a tanta gente.
Al menos la oferta que me hace mi banco(con un clic y sin firmar nada) no tiene patas ni cabeza, ya que si la tomara sencillamente no la podria pagar.