Conduce Chile
General => Ciudadanía y Cultura => Mensaje iniciado por: Perro GT en Noviembre 25, 2015, 14:12:08 pm
-
Estimados les dejo acá este tema, me parece importante no sobre endeudarse en estos tiempos que el panorama no se ve muy bueno!
aunque las inmobiliarias están haciendo todo para vender un poco asustando a los clientes....
http://www.diariopyme.cl/columna-de-felices-y-forrados-como-comprar-una-propiedad-en-el/prontus_diariopyme/2015-11-24/171155.html?utm_source=hootsuite (http://www.diariopyme.cl/columna-de-felices-y-forrados-como-comprar-una-propiedad-en-el/prontus_diariopyme/2015-11-24/171155.html?utm_source=hootsuite)
-
la reforma tributaria con su amenaza del IVA por la compra de propiedad le hizo grueso favor a las inmobiliarias. estas usaron este argumento a diestra y siniestra haciendo que la gente se motivara a comprar. esto aumento la demanda y los precios subieron mas de lo que ya venian subiendo desde el anuncio por el 2013.
hoy es verdad que todas estas propiedades en blanco y verde para entrega en 2017-2016 estan un poco sobre valoradas (precios hasta 100 UF/m2 en ñuñoa es mucho). igual que el precio realista sean 40UF como dice el articulo me parece demasiado bajo.
estoy seguro que con la desaceleracion el tema del IVA deberia en algun momento postergarse nuevamente o eliminarse por completo. por lo tanto todos los que compraron pensando que estas propiedades subirian por la aplicacion del IVA se van a llevar una mala sorpresa. por otro lado, por la desaceleracion baja la demanda y por tanto bajarian algo los precios.
conclusion, ganaron las inmobiliarias. ojala que en unos años no se descubra que el tema del IVA a los bienes raices fue producto de influenciar politicos y legisladores que tiraron facturitas ideologicamente falsas a nombre de algunas inmobiliarias......
-
Si bien es cierto que los valores de las propiedades están a nivel de "estupidez", esto viene dado por un tema de especulación y "FUD" como dicen los gringos, por el asunto del IVA y no tienen un fundamento de precios real.
Asimismo los bancos, si están prestando plata para pagar esos precios, lo están haciendo mal y alimentan una "burbuja" que puede estallar en cualquier momento.
Respecto al artículo, claramente tiene varios errores muy grandes, como generalizar el parámetro de UF40/m2 sin mirar el sector de la propiedad o hablar de un 80% de pie.
Los señores de FyF son bien chantas en general, cualquier ser medianamente educado sabe que hay mucha estupidez en lo que dicen y que han hecho perder plata a la gente que les sigue con los "consejos" de los multifondos.
El que quiere ser "Pillo" y que tenga casa le conviene vender y guardar la plata, no comprar, a estos precios mejor irse por un arriendo temporalmente y en uno o dos años comprar, luego que la burbuja estalle y empiecen a salir a remate las propiedades o la gente que compró como "inversión" se de cuenta que el dividendo les cuesta más que el arriendo y tengan que salir a vender. Al generarse sobreoferta, los precios volverán a valores normales, ahí compras y "haces caja" con lo que ganaste con la venta de tu actual casa.
-
la reforma tributaria con su amenaza del IVA por la compra de propiedad le hizo grueso favor a las inmobiliarias. estas usaron este argumento a diestra y siniestra haciendo que la gente se motivara a comprar. esto aumento la demanda y los precios subieron mas de lo que ya venian subiendo desde el anuncio por el 2013.
Nunca dejará de sorprenderme la estupidez humana; pues la gente corrió en masa a comprar inmuebles, sin preocuparse en entender que la reforma solo afecta con IVA en casos tan puntuales que la gran mayoría jamás sentirá sus efectos, y quienes los sientan lo harán gradualmente y sin sufrir mucho.
Desde luego que uno no puede pedirles seriedad a las inmobiliarias, para ellas inducir a confusión a la gente es negocio y, después de todo, los pequeños engaños son parte tolerada del marketing.
los precios están absurdamente altos; conozco ene gente con ingresos familiares de varios millones, que no pueden comprar casa porque no logran reunir para el pie, imagínate! qué queda entonces para el 60% de la población, que no supera en ingresos familiares las 700 lucas.
Asimismo los bancos, si están prestando plata para pagar esos precios, lo están haciendo mal y alimentan una "burbuja" que puede estallar en cualquier momento.
no lo creo probable; aún cuando los nuevos créditos sean muchos, siempre van a representar una parte menor de la cartera de un banco, la que incluye créditos de muchos años distintos; Además, de esos créditos iflados, no todos van a caer en mora, lo que reduce a una parte marginal los créditos susceptibles de caer en mora, todo dentro del riesgo con que normalmente operan los bancos.
Los bancos post crash del '82, son razonablemente serios y no se andan con chuecuras; y están muy bien normados y fiscalizados.
pero sí: nos cagan las afp, nos caga la isapre, nos cagan las papeleras, farmacias, avícolas... y por qué no las inmobiliarias...
-
Discrepo en un puntos.. ((en todo lo demás te encuentro razon))
El que quiere ser "Pillo" y que tenga casa le conviene vender y guardar la plata, no comprar, a estos precios mejor irse por un arriendo temporalmente y en uno o dos años comprar
La propiedad (reforma y especulacion aparte) siempre va a ir para arriba, el valor de la moneda siempre ira para abajo. el que venda y guarde la plata, primero que nada se la va a gastar en arriendo y segundo el dia de mañana cuando vaya a comprar esa cantidad de dinero valdra menos y le propiedad mas, y no tendra para pagar ni dos tercios de la propiedad que hoy vendió.
-
Discrepo en un puntos.. ((en todo lo demás te encuentro razon))
La propiedad (reforma y especulacion aparte) siempre va a ir para arriba, el valor de la moneda siempre ira para abajo. el que venda y guarde la plata, primero que nada se la va a gastar en arriendo y segundo el dia de mañana cuando vaya a comprar esa cantidad de dinero valdra menos y le propiedad mas, y no tendra para pagar ni dos tercios de la propiedad que hoy vendió.
Las propiedades no siempre van para arriba. Sino no habria existido la crisis subprime. La plata no la vas a guardar debajo del cochón, la pones en algún instrumento que genere rentabildad, por ejemplo, la Cuenta 2 de la AFP. En una de esas se paga solo el arriendo con la rentabilidad que obtengas.
La clave de mi comentario de "ser pillo" se basa en aprovechar la oportunidad. Con la plata en mano es posible negociar bastante bien al encontrar gente urgida por vender, cuando no le de para pagar el dividendo o el arriendo de su inversión no permite que "se pague sola". El punto acá es que no existe un real fundamento, en mi opinion, para la locura a la que subieron los precios de las propiedades y, en economía, "todo lo que sube por especulación tiene que bajar".
El estancamiento en el crecimiento, el aumento del desempleo y, en general los sueldos congelados hacen poco probable seguir impulsando la demanda. En realidad los precios actuales son especulación generada por el gobierno con su IVA a la construcción e incentivada "brillantemente" por las empresas del rubro inmobiliario con su amenza constante de que las propiedades van a subir un 10%.
En economía las expectativas lo son todo. Lo mismo le pasó al dólar, seguia a tasa cero sin embargo subió de 500 a más de 700 pesos simplemente por la "amenaza" constante de la FED de una subida de tasas sin un real fundamento detrás. Bueno, ¿qué pasó el viernes pasado?. La FED finalmente subió la tasa y el dolar se desplomó casi 10 pesos en la misma jornada. Lo mismo va a ocurrir cuando se acabe el susto por IVA de la construcción y la demanda (y los precios) regresen a niveles normales.
-
... como dice el dicho... el que sabe, sabe...
me parece un poco utopico el escenario de que la rentabilidad de un apv de para pagar un arriendo, aunque no tengo mucha experiencia en fondos, supongo que a altos valores depositados es totalmente posible.
en todo lo demas te encuentro razon, se nota que sabes de lo que hablas, yo la verdad tiro mis opiniones de puro buche...
eso si, creo, que el tema de las propiedades responde a algunas cosas mas, el caos tanto de las compra/venta, como de los arriendos empezó a quedar antes de la reforma, post-terremoto, y el susto del IVA no hizo mas que agudizarlo, a eso hay que sumarle que es poco o nada lo que queda por construir dentro del anillo vespucio, y la mayoría de la gente por familia/trabajo quiere comprar dentro de esta "gran"capital... salimos de la RM y los valores instantáneamente son otros muy inferiores, creo que también la centralización tiene algo que ver con los valores exhorbitantes de las propiedades y me da la impresión que es una burbuja que no va reventar nunca...
-
Y la burbuja no va a reventar; porque Santiago sigue creciendo.
Ya están viendo cómo conectar más rápido Colina, Buin y Melipilla.
Así es que queda harto para construir.
-
Y la burbuja no va a reventar; porque Santiago sigue creciendo.
Ya están viendo cómo conectar más rápido Colina, Buin y Melipilla.
Así es que queda harto para construir.
Un reventón de burbuja se refiere a que la gente deje de tener la capacidad de pagar las propiedades y estas comiencen a salir a la venta (o a remate en el peor de los casos) ya sea porque la gente no puede solventar los créditos o porque quienes compraron como inversión se percatan que el arriendo no logra cubrir los costos de manera razonable.
Con una economía deprimida como la nuestra, con malas reformas, mal precio del cobre y alta inflación este riesgo existe y es real. Esto se ve exacerbado por el fenómeno de altos precios generados por la avaricia desmedida de las inmobiliarias por el asunto del IVA a la construcción.
Según estudios, un 70% de la población gana menos de 450 mil pesos. A pesar de que el salario promedio es mucho mayor. Entonces, existe una cantidad muy limitada de gente que puede pagar los precio "locura" actuales.
Yo creo que los bancos no están actuando tan responsablemente en el otorgamiento de los créditos, he visto casos de gente que gana 1 millón y está pagando departamentos de 170 palos. Por otro lado, si te das una vuelta por el sector por ejemplo de Kennedy o cercanias en Las Condes, ves que un departamento nuevo cuesta desde 9.000 UF, y no son raros valores de 11.000, 15.000 o incluso más en algunos edificios, para pagar un dividendo de un departamento así, la renta minima del comprador debe andar por los 5 millones de pesos y el % de gente que puede pagar es muy poca, sin embargo, los precios siguen subiendo.
Me pongo como ejemplo (sin dar números), mi departamento lo compré hace 6 años, el valor de reventa usado actual en UF es casi de un 100% más de lo que me costó nuevo y, en pesos es casi el triple. Eso significa que mi sueldo en 6 años tendría que haberse duplicado o triplicado para poder pagarlo al día de hoy o el plazo del crédito tendría que ser "eterno". En mi caso, imposible hacerlo ya que por supuesto, esto no ha ocurrido. Y si miras el índice de remuneraciones que publica el INE de los últimos años, los salarios suben del orden de 1% a 3% anual dependiendo del año (el 2015 fue de 1,5% acaba de salir la noticia). Entonces, si uno compara el valor de las propiedades, que se ha casi duplicado o triplicado, con los salarios que han subido digamos un 10% total en los últimos años, entonces necesariamente hay un desajuste tremendo y un aumento de brecha gigantesco entre precios y capacidad de compra. No obstante, los precios han subido. Por esto creo que los bancos no están realmente actuando con seriedad y están prestando plata a gente que no puede pagar. O alargando los plazos de los créditos a locuras de tiempo, por ejemplo 30 años. En períodos así de largos, las probabilidades de caer en no pago son altísimas.
-
Un reventón de burbuja se refiere a que la gente deje de tener la capacidad de pagar las propiedades y estas comiencen a salir a la venta (o a remate en el peor de los casos) ya sea porque la gente no puede solventar los créditos o porque quienes compraron como inversión se percatan que el arriendo no logra cubrir los costos de manera razonable.
Con una economía deprimida como la nuestra, con malas reformas, mal precio del cobre y alta inflación este riesgo existe y es real. Esto se ve exacerbado por el fenómeno de altos precios generados por la avaricia desmedida de las inmobiliarias por el asunto del IVA a la construcción.
Según estudios, un 70% de la población gana menos de 450 mil pesos. A pesar de que el salario promedio es mucho mayor. Entonces, existe una cantidad muy limitada de gente que puede pagar los precio "locura" actuales.
Yo creo que los bancos no están actuando tan responsablemente en el otorgamiento de los créditos, he visto casos de gente que gana 1 millón y está pagando departamentos de 170 palos. Por otro lado, si te das una vuelta por el sector por ejemplo de Kennedy o cercanias en Las Condes, ves que un departamento nuevo cuesta desde 9.000 UF, y no son raros valores de 11.000, 15.000 o incluso más en algunos edificios, para pagar un dividendo de un departamento así, la renta minima del comprador debe andar por los 5 millones de pesos y el % de gente que puede pagar es muy poca, sin embargo, los precios siguen subiendo.
Me pongo como ejemplo (sin dar números), mi departamento lo compré hace 6 años, el valor de reventa usado actual en UF es casi de un 100% de lo que me costó nuevo y en pesos, es casi el triple. Eso significa que mi sueldo en 6 años tendría que haberse duplicado o triplicado para poder pagarlo al día de hoy o el plazo del crédito tendría que ser "eterno". En mi caso, imposible hacerlo ya que por supuesto, esto no ha ocurrido. Y si miras el ídice de remuneraciones que publica el INE de los últimos años, los salarios suben del orden de 1% a 3% anual dependiendo del año (el 2015 fue de 1,5% acaba de salir la noticia). Entonces, si uno compara el valor de las propiedades, que se ha casi duplicado o triplicado, con los salarios que han subido digamos un 10% total en los últimos años, entonces necesariamente hay un desajuste tremendo y un aumento de brecha gigantesco entre precios y capacidad de compra. No obstante, los precios han subido. Por esto creo que los bancos no están realmente actuando con seriedad y están prestando plata a gente que no puede pagar. O alargando los plazos de los créditos a locuras de tiempo, por ejemplo 30 años. En períodos así de largos, las probabilidades de caer en no pago son altísimas.
+1.
Sacar una propiedad, usando mis matematicas de 4° basico, a 30 años es pagar dos casas y 1/2 aprox, a un interes de 4.5 % anual, mas los seguros y demases cosas dentro del credito, tu calculas el dividendo, ves tu sueldo y listo, te alcanza, pero el credito va a seguir subiendo , en UF ,y los sueldos no, ademas hay que calcualar eventualidades como enfermedades, accidentes, o colegio de los hijos , o cambio de auto, y recien entonces, responsablemente endeudarse,que con todo este tema los que nunca van a perder son los bancos que con su famosa publicidad " la vida es ahora" venden lo que ses ocurre , y uno, el wn, compra.
-
Yo soy ignorante en el tema pero creo que hay que esperar a que bajen los precios, ademas según tengo entendido las únicas que pagaran iva son la propiedades nuevas,no las usadas.
En mi caso tengo presupuestado comprar una casa , pero voy a esperar a que bajen los precios, no me gusto la experiencia de vivir en departamento. :seriously:
-
Si , solo las nuevas con permiso de edificación ( creo q es ese ) aceptado con fecha después del 31 de diciembre 2015, independiente que la escritures después, puedes escriturar hasta el 31 de diciembre de este año.
-
Una cosa son los ingresos de los asalariados y otra muy distinta la de los independientes y empresarios, los cuales supongo no estan en estadisticas.
No es ningun secreto que a estos ultimos les va mucho mejor y sus ingresos si se incrementan con la UF, y para que vamos a hablar de los autos que se ven en la calle, no he visto remates masivos como para pensar que es pura gente aparentando con créditos.
Los bancos no son wnes y saben lo que hacen... no creo que acá en el foro les podamos enseñar como y a quien prestar su plata.
Yo dudo que vaya a haber un reventon, obviamente siempre habrá gente que no podrá pagar su propiedad y esta se irá a remate, pero es algo que ha ocurrido siempre.
Los que están esperando que bajen los precios les dedico un meme :yaoming:
-
sin afán de polemizar, sino enriquecer el debate desde la visión de un humano común y corriente.
Los bancos no son wnes y saben lo que hacen...
no de acuerdo, crisis subprime 2008
Los que están esperando que bajen los precios les dedico un meme :yaoming:
de acuerdo.
-
:okay:
-
Los precios no van a bajar; eso sí que JAMÁS ha ocurrido en la historia de este país.
No saquen ejemplos internacionales; porque nuestro mercado es tan pequeño, que no es muy comparable.
Lueguito veremos hipotecarios a 50 años.
Hoy, no recuerdo quién era (pero no era un perejiliento), decía que las viviendas sociales no debían ser entregadas a la población; si no que debían darse como usufructo de por vida, pero no ser heredables.
No sé si esto cambia un poco más el escenario. El estado construirá casas que luego o venderá o entregará a otras familias (las cuales nunca las podrán vender). Es un triunfo para quienes querían hacerlas embargables.
-
No sé si esto cambia un poco más el escenario. El estado construirá casas que luego o venderá o entregará a otras familias (las cuales nunca las podrán vender). Es un triunfo para quienes querían hacerlas embargables.
De a poco nos meten la puntita con el socialismo.
Una persona dueño o usufructuario de una de estas viviendas no embargables esta libre de la responsabilidad que tenemos el resto de los ciudadanos de pagar a tiempo nuestras obligaciones comerciales.
-
Los precios no van a bajar; eso sí que JAMÁS ha ocurrido en la historia de este país.
No saquen ejemplos internacionales; porque nuestro mercado es tan pequeño, que no es muy comparable.
Lueguito veremos hipotecarios a 50 años.
No me queda claro que nuestros ejecutivos sean los optimos, un ejemplo, los millones que perdio BCI ( y sus clientes) al invertir en la polar, echaron a un monton luego que se destapo el caso.
otro ejemplo, no es lo mismo pero aplica ( segun yo) La falta de recomendaciones acerca de la posible baja de Multifondos luego de la crisis mundial 2008 y 2009, mi viejo se cambio justo antes a renta fija ( por iniciativa propia y cerebro) y volvio a los de renta variable justo despues que tocaron fondo, resultado, hoy se esta jubilando con bastante mas de lo que lo habria hecho si se hubiese quedado tranquilo .
2 datos, para hacer mas entretenido el tema.
-
No me queda claro que nuestros ejecutivos sean los optimos, un ejemplo, los millones que perdio BCI ( y sus clientes) al invertir en la polar, echaron a un monton luego que se destapo el caso.
otro ejemplo, no es lo mismo pero aplica ( segun yo) La falta de recomendaciones acerca de la posible baja de Multifondos luego de la crisis mundial 2008 y 2009, mi viejo se cambio justo antes a renta fija ( por iniciativa propia y cerebro) y volvio a los de renta variable justo despues que tocaron fondo, resultado, hoy se esta jubilando con bastante mas de lo que lo habria hecho si se hubiese quedado tranquilo .
2 datos, para hacer mas entretenido el tema.
Ya, pero cómo aplica eso a una burbuja inmobiliaria nacional?
-
estimado Mr Piston, era solo un ejemplo para mostrar porque no estoy de acuerdo con esta frase, no me queda claro que los ejecutivos de los bancos u otras carteras de inversión sepan tan bien lo que hacen, nada mas.
Los bancos no son wnes y saben lo que hacen...
-
estimado Mr Piston, era solo un ejemplo para mostrar porque no estoy de acuerdo con esta frase, no me queda claro que los ejecutivos de los bancos u otras carteras de inversión sepan tan bien lo que hacen, nada mas.
ah, ok. Concuerdo contigo.
-
Los bancos chilenos tienen politicas conservadoras... y los ejecutivos no pueden hacer lo que quieran, ya que los papeles de los clientes los mandan a un comité que es el que decide si los créditos se aprueban o no. :cop2:
-
Eso quiere decir que la economía de los clientes chilensis es buena aún, ya que han aprobado montones de créditos, y al parecer también había plata para los pies.
Digo por el aumento de un 35% de las ventas que hay...
-
Sí; claro que hay para los pie.
Hay bancos canallas que te meten un consumo si no tienes para el pie.
Sé que al menos el BBVA y el Corpbanca lo están haciendo :??
-
y hay inmobiliarias que te ofrecen pagar el pie en 10 cuotas sin interés.
-
Otras te inflan el precio de la casa para que te den el crédito por x UF más y después te lo machetean
-
Otras te inflan el precio de la casa para que te den el crédito por x UF más y después te lo machetean
eso también lo hacen; y las consecuencias son inflar más la burbuja (me parece que los pillaron y los tienen entre ceja y ceja)
-
Eso quiere decir que la economía de los clientes chilensis es buena aún, ya que han aprobado montones de créditos, y al parecer también había plata para los pies.
Digo por el aumento de un 35% de las ventas que hay...
Es complejo el tema del pie... aunque tengas una buena situacion juntar 20 palos es muy dificil.
-
Es complejo el tema del pie... aunque tengas una buena situacion juntar 20 palos es muy dificil.
Por eso hay tanto truco para los pies y gente con sueldos no de senador se compra casas de 5000-6000UF
Una cosa es comprar la casa, otra es poder pagar el dividendo digamos que de aquí a unos 5-6 años más, un dividendo que empezó por ejemplo en 250 Lucas con el ritmo de la uF actual pues puede llegar a las 330 Lucas, o más!!!, entonces es importante que los sueldos crezcan para eso (y con eso aumenta la inflación jejeje), por lo tanto los bancos deben saber cómo tomar los resguardos, sin embargo me parece que solo se basan en una instantánea del momento en que se hace la evaluación del cliente para darle el crédito, en el cua meten hasta las boletas que da el gato de la casa por abonar las plantas del vecino, se juntan rentas de alguien que solo hace pegas ocasionales, se juntan boletas, etc....
Oh! La cuota del auto, no sale, porque lo conpró con compra inteligente o con crédito Tanner.
-
Es complejo el tema del pie... aunque tengas una buena situacion juntar 20 palos es muy dificil.
con todo respeto, si a alguien le cuesta juntar 20 palos ( no digo que sea facil), deberia replantearse la posiblidad de comprara una de 200 palos (asumo que los 20 palos son para el pie)
-
con todo respeto, si a alguien le cuesta juntar 20 palos ( no digo que sea facil), deberia replantearse la posiblidad de comprara una de 200 palos (asumo que los 20 palos son para el pie)
La exigencia del pie es un 20 ahora, segun entiendo.
Y que te cueste juntar plata no quiere decir que no tengas, sino que hay muchos gastos a veces.
-
de veras, es que me compre una casa en diciembre, me pedian 10 % de pie, aun no cambio el chip, sorry.
Y que te cueste juntar plata no quiere decir que no tengas, sino que hay muchos gastos a veces.
creo que es esa una razon por lo que se estan subiendo los requisitos, la poblacion tiene muchos gastos, ( muchas deudas) y poco ahorro, lo que proyectado a futuro significa posible alza de la morosidad.
-
Tampoco creo que los bancos sean infalibles ni mucho menos, son bastante responsales (en eeuu le prestaban plata a gente sin trabajo ni bienes, lo que no pasa aquí).
Hay que ver las tasas de morosidad, que rara vez superan el 5%, lo que significa que en 1 de 20 créditos le prestaron a un gallo que no debían (ya sea pq nunca quizo pagar, perdió la pega/se enfermó/murió/cayó en insolvencia etc.), lo que esta dentro de los márgenes esperables.
Todo eso para decir que no creo que las propiedades vayan a bajar. A lo sumo, se estancarán, o se ajustarán a la baja (bajarán de precio) las que estaban mas sobrevaloradas.
He insisto: si la gente corrió a comprar viviendas solo pq las inmobiliarias pusieron una leyenda en sus avisos que decía "compre sin IVA" sin preocuparse de averiguar de qué se trataba la reforma y si esa compra de verdad les generaba un ahorro vs el precio comparado de la vivienda, es pq la gente es estúpida.