Fui al Banco Estado, solicité la cartilla de prepago y para sorpresa debo $25 millones y fracción !... Hace 9 años mas menos solicite al Banco 1356 UF, 24 millones y fracción... y en todo el puto tiempo no ha bajado la deuda... Entonces he pagado los intereses y recién ahora estoy pagando el capital... y aún así no aplica ningún descuento. Es decir si pago ahora los 25 o en 10 años más... igual pagaré los 45 y 50 palos que sale la suma del todo crédito.
No entiendo... 
$25 millones son UF 980 al día de hoy. Osea has amortizado UF 376 del capital que solicitaste.
Lo que ocurre con los créditos a cuota fija es que el porcentaje de capital amortizado es creciente con el tiempo y el porcentaje de interés es decreciente (sobre el monto de la cuota).
Esto no es "maldad" sino que resulta así porque la tasa que te dan es anual, pero se capitaliza mensual, es decir:
Si tu tasa es X anual, te cobran mensualmente de interés: X/12 * el capital adeudado. Entonces, a cuota fija, primero de la cuota fija restas el monto del interés mensual y la diferencia que pagas en dicha cuota (sin considerar los seguros que se suman después) es efectivamente el capital que estas amortizando. Si tu quisieses amortizar siempre la misma cantidad de capital, entonces la cuota no seria fija, es decir sería algo así como el siguiente ejemplo:
Crédito de UF 1.000 a 10 años (120 cuotas), con tasa del 4%, con amortización fija: Total a amortiza por cuota: 1000/120 => UF 8,3333 por mes.
Es decir:
Cuota 1 sería 8,3333 + 3,3333 (interés=0,04/12*1000) = Total Cuota 1 UF 11,6666
Cuota 2 sería 8,3333 + 3,3155 (interes = 0,04/12*991,6667)= Total Cuota 2 UF 11,6488
Osea la cuota iria bajando con el tiempo y no sería a cuota fija. Comenzarías pagando una cuota "Cara" por que capitalizas interés alto por el total de la deuda + la amortización fija.
Dado que la mayoría de la gente busca pagar una cuota fija y no excesivamente alta entonces, lo que se hace es calcular cuanto puedes amortizar de la deuda acorde a tu capacidad de pago mensual en base al interés mensual que viene dado por la tasa del crédito que, si bien es anual, se capitaliza mensual, por lo cual se divide por 12 dicha tasa.
Respecto al prepago, sería muy extraño que no puedas prepagar, nunca he visto una escritura con una comisión de prepago de más de dos meses de interés. Revisa tu escritura allí está esa información. Seguramente entendiste mal el asunto.
Es cierto que es "chocante" que uno haya pagado muchas cuotas y la deuda no baje rápido, pero, cuando uno entiende como se hace el cálculo también se da cuenta que eso es dependiente del plazo, si tomas un plazo muy alto, literalmente haces "micro-amortizaciones" y pagas muchisimo interés total ya que se va capitalizando en cada cuota. Por el contrario, si el plazo es mediano (10 años) o corto (5 años). Verás que la proporción de deuda que amortizas mes a mes es mucho mayor y los intereses son menos. Es por esto, que los créditos a 20, 25 o 30 años son una "mala idea" ya que se paga mucho interés, esos conviene prepagarlos o renegociarlos a menos plazo lo antes que se pueda a medida que aumenta tu capacidad de pago. Asimismo, negociar una tasa lo más baja posible influye que que puedes acortar el plazo porque tu capacidad de pago al ser constante y el interés menor puedes amortizar más capital y, con ello, acortar el plazo.
Espero no haber sido muy enredado para explicar. si tienes dudas me puedes consultar.
No obstante lo "feo" que pueda ser pagar tanto interés, igual suele ser un buen negocio para el comprador meterse en un hipotecario, esto es porque si no tienes otro lugar donde vivir igual pagarías arriendo, lo que se hace es comparar el arriendo con el interés que pagas mensualmente, ya que el capital que vas pagando es dinero "ahorrado" no "gastado". Por otra parte, las propiedades suelen subir de precio a medida que pasa el tiempo y siempre se pueden vender, normalmente recuperando lo gastado en intereses (si es que el plazo no es excesivamente largo) e incluso con ganancias!
Me parece que este tema de cálculo de intereses debiese ser algo que se enseñe en el colegio. En mi caso, lo aprendí en la U en un ramo de "matemáticas financieras". No requiere mucho conocimiento base, más que sumar, multiplicar, restar, dividir y "algo" de potencias.
