Conduce Chile
General => De Todo Un Poco => Mensaje iniciado por: Duraznov en Agosto 01, 2012, 12:56:33 pm
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Amigos, tengo la posibilidad de adquirir un departamento en el "Complejo Habitacional Salvador", antiguamente conocido como Población EMPART. El tema es que son edificios de principios de los 40, con todo lo que eso conlleva (cambio completo de instalación de agua, gas y electricidad). Viví cuando niño en ese mismo departamento y estuve en él hace unas semanas, los muros interiores y exteriores del departamento tienen por lo menos medio metro de espesor. Mi pregunta es, si lo adquiero mediante hipotecario, cuando termine de pagarlo ya será un edificio con unos 90 años a cuestas, ¿las estructuras de hormigón se deterioran con el tiempo?. Ni un terremoto que ha pasado le ha hecho ni cosquillas a los edificios, que a todo esto, fueron declarados patrimonio arquitectónico.
(http://www.plataformaurbana.cl/wp-content/uploads/2010/09/1283355055_img_0942-528x396.jpg)
(http://www.plataformaurbana.cl/wp-content/uploads/2010/09/1283355119_img_0991-397x530.jpg)
(http://www.plataformaurbana.cl/wp-content/uploads/2010/09/1283355084_img_0962-528x396.jpg)
COMPLEJO HABITACIONAL SALVADOR SUR Y AMPLIACION ÑUÑOA.mp4 (http://www.youtube.com/watch?v=fV1V5KlQhA4#ws)
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Ni un terremoto que ha pasado le ha hecho ni cosquillas a los edificios, que a todo esto, fueron declarados patrimonio arquitectónico.
Esa misma es la respuesta a tu pregunta ;)
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depende del estado general de la construcción.
en mi humilde opinión tú puedes renovar grifería y cableado pero a diferencia de una casa estas son continuación de otros tendidos (los del edificio) que no están a tu alcance por lo que tu flamante instalación igul podría verse afectada.
Lo otro es que el banco al que tu mandes tu solicitud enviará un tasador y este hará una evaluación objetiva del inmueble y determinar por ejemplo que el valor de mercado del depto es muy diferente (más bajo) del valor al que te lo están vendiendo y eventualmente negarte el crédito o bien reducir el monto financiado de manera significativa para tí.
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Vivo en una casa de más de 60 años de antiguedad y pasó algo similar a lo que indica Citation cuando la compré. Sin embargo logré un buen crédito aún cuando por la vida del inmueble me castigaron un poco.
Creo que si el edificio ha resistido dos terremotos grandes -al igual que mi casa- y está en buenas condiciones, deberá tener bastante más vida útil que nosotros mismos. Mi casa por ejemplo para el 85 perdimos una botella de aceite; para este un vaso. Sería todo. Algunas de las divisiones son de hormigón armado, para ingresar los cables a la muralla tuvieron que traer un taladro de los "de verdad". :D
Evalúa con un arquitecto o un tasador la vida útil; y el crédito que podrían entregarte, para tener más antecedentes.
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Lo otro es que el banco al que tu mandes tu solicitud enviará un tasador y este hará una evaluación objetiva del inmueble y determinar por ejemplo que el valor de mercado del depto es muy diferente (más bajo) del valor al que te lo están vendiendo y eventualmente negarte el crédito o bien reducir el monto financiado de manera significativa para tí.
[spoiler]Se lo compraría a mi madre, sé que por ser familiar directo no tengo opción de subsidio alguno, me imagino que con los hipotecarios no habría problema, ¿no?. El tema es que el valor del crédito solicitado lo tendré que ver con ella y claro, el factor tasador es tremendamente importante en este punto.[/spoiler]
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Depende de la formula de tasacion que use el tasador y cuanto aplique la formula de depreciacion. Se ve muy bien el edificio.
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lo otro que puede verse afectado por el resultado de la tasación es el plazo del crédito. Me explico:
te pueden decir... estimado duraznov, hemos aprobado su crédito por el 100% del valor solicitado. sin embargo hemos variado ligeramente el plazo solicitado por ud de 20 años a... ¿mañana? :uy:
:meruane:
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Yo lo compraria, dale para adelante ese edificio tiene muuchos años de por vida y capaz que en 30 años mas ese tipo de barrio si es patrimonio tiene mucho futuro, nunca van a poder construir una torre de 25 pisos al lado de tu departamento.
Ademas si tienes donde guardar el auto mejor aun y para mejor la plata se queda "en familia"
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Sería todo. Algunas de las divisiones son de hormigón armado, para ingresar los cables a la muralla tuvieron que traer un taladro de los "de verdad".
La gracia es que el sonido NO se sale :D :palmada:
Saludos
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y si compras una nueva siempre esta la posibilidad de caer, conciente o no, en un condominio/barrio arribista con unos vecinos de mierda!
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La gracia es que el sonido NO se sale :D :palmada:
Saludos
Absolutamente :risa2:
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Si se lo compras a tu mama... sera compra a valor real o esta dispuesta a soltartelo por "menos"
Si tu mama te lo vende solo a valor de mercado, no se... si te lo vende por "menos" puede jugarse un poco, simular que compras a valor mercado, y que el banco te "presta" un porcentaje y el resto lo pones de "pie"
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Yo lo compraria, dale para adelante ese edificio tiene muuchos años de por vida y capaz que en 30 años mas ese tipo de barrio si es patrimonio tiene mucho futuro, nunca van a poder construir una torre de 25 pisos al lado de tu departamento.
Ademas si tienes donde guardar el auto mejor aun y para mejor la plata se queda "en familia"
los edificios son patrimionio histórico... no el barrio, por lo que te pueden construir la torre costanera center al lado siempre y cuando no toquen los edificios.
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para que valga la pena la compra de una propiedad,
hay que comprar barato!
por lo que veo ,ese edificio no se cae ni con 50 terremotos
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ubico perfectamente esos edificios, siempre me han parecido muy bonitos, yo vivo relativamente cerca de ahí (en irarrazaval) y es muy buen barrio.
Ahora, si no me equivoco, yo SI vi problemas en esos edificios para el último terremoto, y se que no eran los de la villa olímpica que están al lado, por ese lado, averigua bien si paso algo (tal vez no en tu torre pero si en otra).
Con respecto a las instalaciones, pueden ser un gran dolor de cabeza, sobre todo las eléctricas. Tienes que revisar bien ese punto y obviamente todo lo de agua potable y alcantarillado, de todas formas están bien ricos para remodelarlos y dejar todo nuevo a tu pinta.
pregunta: cuanto vale? y cuantos dormitorios? mi hermano anda buscando algo así pero se le han caído todos los negocios, hace 3 meses que busca y nada de nada
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Si es patrimonio significa que no se puede demoler?
estaba pensando que lo que a veces parece una ventaja en el mediano plazo podría ser un problema. En algún momento esos terrenos donde se emplazan los departamentos en 4 plantas y que son bastante centrales podrían ser objeto del deseo de las inmobiliarias para construir en 20 o más pisos y tener tentadoras ofertas de compra...
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Al fin un tema donde puedo hablar con autoridad....jajajaja
Estimado, soy constructor civil (UC, humildemente) y si no quiere leer toda la lata que le daré a continuación, mi consejo es COMPRE!!, asi de simple, y las razones son las siguientes:
- En primer lugar, el hormigón puede durar hasta 500 años dependiendo del lugar donde se encuentra emplazado, como fue mezclado, que materiales se usaron e incluso si el dia en que se hormigonó hubo mucho calor, frío, humedad, etc.
- Tal como dijeron por ahi, si es de principios de los 40, quiere decir que resistió los terremotos del 85 y 2010, y esa debiera ser prueba más que suficiente de su calidad.
- Asumo que es a todo reventar de 1945, 3 años antes de la "Ley Pereira", lo que es muy buen indicardor. Te explico, en Chile siempre se construyó bien y con muy buena calidad (hablo del hormigón armado, excluyo el adobe y la madera) fíjate en todas las casas y edificios antiguos, muros de mínimo 20 a 30 cms de espesor, y de concreto sólido, alturas de casas de hasta 4 mts (piso a cielo), etc. En 1948 y con la mejor de las intenciones, se promovió la Ley Pereira, que dio el inicio a las "viviendas económicas" que entre tantos beneficios estaban exentas de impuestos. Pero como estamos en Chilito, no faltó el inescrupuloso que empezó a sacarle un saquito de cemento a la mezcla, un poquito menos de ripio, unas palitas menos de arena, y vamos sumando, lo que obviamente afectó la calidad de la edificación.
- Tabiquerías; son casi nulas las casas y deptos viejos con esa solución constructiva como división interior, y si bien una tabiquería bien ejecutada no es mayor problema si la construcción está bien ejecutada y calculada y en temas de aislación acústica se comportan mejor que el homigón, no es asi en el tema de la aislación acústica, y para mi, el gran detalle, es la unión entre éstos elementos y los elementos estructurales, ya que a la hora de algún temblor, o incluso por uso y sobrecarga, se fisuran, ya que muy raramente son bien ejecutados.
- Punto en contra: las instalaciones, como dijo alguien también por ahi, es probable que la instalación eléctrica haya que hacerla desde cero, que enchufes un par de cosas y se caigan los automáticos, que tengas artefactos de losa o similares, conexiones medias truchas, ya que la normativa eléctrica es relativamente nueva, etc. La sanitaria habría que revisarla, quizás cambiar sólo artefactos si la evacuación de aguas está bien, es decir, que no quede la tina, el lavamanos o lavaplatos con agua una vez que los usas, y que veas que su descarga es muy lenta.
Finalmente y para no latearte más, fíjate en las uniones muro-losa, muro-muro, etc, no debieras tener fisuras ni menos grietas, ya que de ser asi, hubo separación de elementos estructurales, lo que eventualmente y según el grado, podría ser peligroso, pero a simple vista (las fotos) y la poca altura del edificio, debieras andar bien.
Con respecto al crédito, el banco siempre castiga y tasan super bajo, lo que es una "ventaja" ya que quedas libre en muchos menos años, y con un crédito de consumo (si no tienes ahorros) puedes remodelarlo y dejarlo como nuevo.
Éxito
ps:
Evalúa con un arquitecto o un tasador la vida útil
Sin herir susceptibilidades..
Vaya donde un constructor civil, ing constructor, técnico en construcción o ing civil en obras....un arquitecto no sabe de construcción
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Creo que lo que te han dicho sobre la instalación eléctrica sobre todo, es verdad, el concepto y el consumo eran muy distintos.
Igual me parece que hay un error en las fechas, ese estilo arquitectónico es más de los '60 que de los '40, estos últimos eran de ventanas más chicas, con formas redondeadas o curvas, en el centro de Santiago hay muchas construcciones de esa época, fíjate donde está la leyenda del Arquitecto y/o Constructor, debe decir el año.
Otra cosa, si lo declararon patrimonio arquitectónico puede ser un cacho, en otras partes te obligan por ley a mantener en buenas condiciones y no te dan ni uno para eso.... en la realidad, no se cumple, Valparaíso y sus monumentos están cayéndose a pedazos y no pasa nada .... pero puede ser difícil venderlo algún día, por lo mismo.
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Qué pasó con la Ley Pereira? en vitacura hay casas ley pereira de muy buena fabricación... se reconocen por ser de dos pisos con un solo baño arriba entre otrs cosas... pero la calidad muy buena de hecho ahí siguen y renovadas y muy cotizadas. hay varias en la calle francisco de aguirre.
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De hecho las Ley pereira por lo general son mejores que las DFL2
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Aquí puede haber uno parecido
:'( :'( :'( :'( a la mamá y le pasa $45,5 :Me parece salomónico
http://www.portalinmobiliario.com/propiedades/fichas.asp?PropID=1155166&Pag=3&Ant=68&Sig=70&TId=2&MoID=1&BusEn=2&OId=1&IdCom=324&TotProGeo=319 (http://www.portalinmobiliario.com/propiedades/fichas.asp?PropID=1155166&Pag=3&Ant=68&Sig=70&TId=2&MoID=1&BusEn=2&OId=1&IdCom=324&TotProGeo=319)
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Qué pasó con la Ley Pereira? en vitacura hay casas ley pereira de muy buena fabricación... se reconocen por ser de dos pisos con un solo baño arriba entre otrs cosas... pero la calidad muy buena de hecho ahí siguen y renovadas y muy cotizadas. hay varias en la calle francisco de aguirre.
Ojo, no dije que la Ley Pereira fuera mala, sino que lamentablemente dio pie a algunos vicios ocultos que afectaron la calidad de le edificación, nada más, la ley en si es muy buena, pero algunos se colgaron de ella para beneficios poco éticos.
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Ojo, no dije que la Ley Pereira fuera mala, sino que lamentablemente dio pie a algunos vicios ocultos que afectaron la calidad de le edificación, nada más, la ley en si es muy buena, pero algunos se colgaron de ella para beneficios poco éticos.
:thumbsup: es que pregunté porque yo tengo una y es muy bonita. La arrendé en dos días :uy: (pero hubo que hacer otro baño si...)
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es que pregunté porque yo tengo una y es muy bonita. La arrendé en dos días (pero hubo que hacer otro baño si...)
Si, son buenísimas, fíjate en los muros, los espesores, te apuesto que jamás se ha fisurado siquiera, a lo más detalles en la pintura, y que es por la calidad de la misma, nada que ver con la casa en si.
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Si, son buenísimas, fíjate en los muros, los espesores, te apuesto que jamás se ha fisurado siquiera, a lo más detalles en la pintura, y que es por la calidad de la misma, nada que ver con la casa en si.
a mi me gustaron siempre y tuve la oportunidad de comprar esa en un estado de conservación maoma. La estructura estaba perfecta, pero mal cuidada. Son muy sólidas. Como parte de la remodelación que le hice implicaba taladro pero incluso con percutor era difícil. Al sacar parte de un muro se ve lo que dices tú... La remodelación duró tres meses y el último mes yo veía un señor que se paseaba por afuera con su su perro y pasaba y pasaba hasta que me metió conversa y me dijo "le va a quedar muy bonita para vivir" y le dije... la compré para arrendarla y al otro día vino la hija con el esposo, trajeron sus papeles y listo arrendada a muy buen precio.
Volviendo al tema... va la compra del depto primo?
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Si está declarado monumento nacional entonces es un cacho porque tienes que pedir permiso hasta para pintar o cambiar una llave, la burrocracia hace que en la práctica sea todo muy lento o no se pueda hacer nada.
Si es patrimonio cultural u otras figuras que no conozco no tengo idea cuales serán las restricciones pero sugiero lo averigues primero para no llevarte sorpresas desagradables. Por ejemplo que no te dejen cambiar una llave de agua porque no encuentras la que corresponde originalmente (cosa muy probable) y te quedes sin poder usarla...estoy exagerando pero para que se entienda el punto.
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Dentro del dpto puede hacer lo que quiera.Por eso es dueño
Lo que no puede hacer la comunidad es demolerlo y vender el terreno.
Para que pensar en botarlo , si el edificio se ve muy bonito y el dpto que postie tiene un parquet precioso.
Si está declarado monumento nacional entonces es un cacho porque tienes que pedir permiso hasta para pintar o cambiar una llave, la burrocracia hace que en la práctica sea todo muy lento o no se pueda hacer nada.
Si es patrimonio cultural u otras figuras que no conozco no tengo idea cuales serán las restricciones pero sugiero lo averigues primero para no llevarte sorpresas desagradables. Por ejemplo que no te dejen cambiar una llave de agua porque no encuentras la que corresponde originalmente (cosa muy probable) y te quedes sin poder usarla...estoy exagerando pero para que se entienda el punto.
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Nops, dale una leída a la ley de monumentos nacionales...
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¿cuantas lucas gastaste en la remodelación y que le hiciste?
a mi me gustaron siempre y tuve la oportunidad de comprar esa en un estado de conservación maoma. La estructura estaba perfecta, pero mal cuidada. Son muy sólidas. Como parte de la remodelación que le hice implicaba taladro pero incluso con percutor era difícil. Al sacar parte de un muro se ve lo que dices tú... La remodelación duró tres meses y el último mes yo veía un señor que se paseaba por afuera con su su perro y pasaba y pasaba hasta que me metió conversa y me dijo "le va a quedar muy bonita para vivir" y le dije... la compré para arrendarla y al otro día vino la hija con el esposo, trajeron sus papeles y listo arrendada a muy buen precio.
Volviendo al tema... va la compra del depto primo?
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¿cuantas lucas gastaste en la remodelación y que le hiciste?
se renovó el parqué y luego se vitrificó, se remozaron los marcos originales de las ventanas, se arregló y cambió la grifería, se pusieron cerámicas de baño y cocina, recableado eléctrico, tableros y capacidad instalada, se modificó un muro por la ampliación de la cocina y se hizo otro baño... pintura y papel.
no salió tan caro.
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¿cuanto gastaste queridi? ¿cambiaste el parque?
se renovó el parqué y luego se vitrificó, se remozaron los marcos originales de las ventanas, se arregló y cambió la grifería, se pusieron cerámicas de baño y cocina, recableado eléctrico, tableros y capacidad instalada, se modificó un muro por la ampliación de la cocina y se hizo otro baño... pintura y papel.
no salió tan caro.
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el parquét se restauró y no viene al caso decir cuanto gasté... saca tu propia cuenta paisano
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Estimados, muchísimas gracias a todos por los comentarios, en especial a Manolito
wn chanta:risa2:1980, interesantísima la información, si puedes poner más, bienvenido sea. Con respecto al depa, hoy hice trámites toda la mañana con mi madre, no quiero entusiasmarme más de la cuenta pero, es posible que durante septiembre haya mudanza :zipynana:
Los mantendré informados. Citation, me interesa el dato de reparación y vitrificado del parquet, mi madre quiere poner piso flotante pero la mandé a la ssussa con eso, na que hacer al lado de un parquet bien mantenido.
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Estimados, muchísimas gracias a todos por los comentarios, en especial a Manolitown chanta:risa2:1980, interesantísima la información, si puedes poner más, bienvenido sea. Con respecto al depa, hoy hice trámites toda la mañana con mi madre, no quiero entusiasmarme más de la cuenta pero, es posible que durante septiembre haya mudanza :zipynana:
Los mantendré informados. Citation, me interesa el dato de reparación y vitrificado del parquet, mi madre quiere poner piso flotante pero la mandé a la ssussa con eso, na que hacer al lado de un parquet bien mantenido.
no problem primo... tengo todo lo realizado en casa. el parquet le pega tres chirlos al piso flotante en mi humilde opinión.
se lo mando al correo de la prima? :velhowub:
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Duraznov
¿cuantos metros y a que precio?
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no problem primo... tengo todo lo realizado en casa. el parquet le pega tres chirlos al piso flotante en mi humilde opinión.
se lo mando al correo de la prima? :velhowub:
Jaja, ya, a la prima, para que lo lea con el pololo :-[ :diablo:
Si me pudieses mandar el dato por MP sería buenísimo ;)
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Duraznov
¿cuantos metros y a que precio?
Es igual al del anuncio que pusiste, sin esos artefactos de baño ni esos muebles de cocina. En cuanto al precio, casi me fui de culo cuando vi el de ese anuncio... espero que mi madre no lo vea... jaja. Pensaba yo en ofrecerle bastante menos que eso, unos 18 menos... eso lo negociaré con ella.
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:'( :'( :'( :'( :'(
a lo mejor consigues mas descuento
a ojo el que postie esta caro ,45 debe ser el precio justo
Es igual al del anuncio que pusiste, sin esos artefactos de baño ni esos muebles de cocina. En cuanto al precio, casi me fui de culo cuando vi el de ese anuncio... espero que mi madre no lo vea... jaja. Pensaba yo en ofrecerle bastante menos que eso, unos 18 menos... eso lo negociaré con ella.
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no problem primo... tengo todo lo realizado en casa. el parquet le pega tres chirlos al piso flotante en mi humilde opinión.
se lo mando al correo de la prima? :velhowub:
3??
mil!!!, nada mas penca que el piso flotante, lástima que sale tan caro un buen piso de madera
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en especial a Manolitown chanta:risa2:1980
Jajajaja, puta que les gusta el hueveo en este foro....
Cuando quiera compadre.
Te mandé un mensaje por interno.
Saludos
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Jajajaja, puta que les gusta el hueveo en este foro....
Cuando quiera compadre.
Te mandé un mensaje por interno.
Saludos
1313, hasle un queque ;D ;D
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1313, hasle un queque
Jajajajaja, puta que me rio con el foro me despeja de tanta cosa en la pega ;)