Autor Tema: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?  (Leído 1558 veces)

Desconectado pipe_5

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TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« en: Septiembre 20, 2022, 08:43:16 am »
Buen día estimados, espero que todos hayan pasado unas felices fiestas y se encuentren todos bien, y los que estamos trabajando, que estemos sin mayores consecuencias  :yaoming: :yaoming:

Escribo este post para consultar por tips para poner en arriendo un departamento, ya que necesito poner en arriendo el que habitamos actualmente en San Miguel- con fecha de inicio Noviembre de este año, que será la fecha en la que debería estar instalado en la casa "nueva".

Supongo que aquí varios tienen propiedades en arriendo y es por eso que me gustaría recibir recomendaciones, inicialmente pensé en arrendar directo, sin corredor, pero la verdad es que me han llegado un par de prospectos que al evaluarlos no me han dado confianza y es por eso que llegamos a pensar en corredor, aunque entiendo que esto no me asegura mas que una selección más apropiada, sin embargo me hablaron de opciones como houm, que tienen planes con un cobro mensual de 7.5% del canon de arriendo pero que te aseguran pago de hasta 6 meses no pagados por el arrendatario, aunque no he investigado mucho mas alla.

Alguien tiene experiencia con empresas tipo houm? y lo otro, si la recomendación fuera arrendar sin intermediarios, que tips me podrían dar para seleccionar gente y para tener una experiencia grata dentro de todo? Entendiendo que ningún metodo me asegura que no me tocará algún arrendatario penca por ahí.

GraciaS!


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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #1 en: Septiembre 20, 2022, 08:47:50 am »
yo tuve la casa arrendada con houm, en general no hubo problemas, la GRAN ventaja es el seguro que tienen, ellos pagan el arriendo si el arrendatario no paga, por hasta 6 meses, luego inician las acciones legales para echarlos.
no recomendaria la alternativa de arrendar sin corredor.

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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #2 en: Septiembre 20, 2022, 08:54:42 am »
A mi cuando chico me enseñaron "el que tiene tienda, que la atienda, sino, que la venda" con esto quiero decir que esos negocios donde uno solo se sienta y llegan las lucas solas, se la dejo a las inversiones bancarias. Para el tema de los arriendos, usamos corredora, pero solo para que haga la publicacion y filtro de candidatos (termino eligiendo yo al arrendatario), a contar de la firma del contrato, seguimos nosotros, pagas solo una vez.


P.D los deptos los arriendo con los GGCC incluidos en el arriendo, si bien algunos meses se "gana menos" te evitas sorpresas. (las multas y arriendos de quincho, sala multiuso, etc, se pagan aparte)


Hemos pronunciado no sé cuántos millones de veces la palabra "libertad", pero no sabemos lo que es, porque no la hemos vivido, y la estamos interpretando como permisividad.

José Saramago

Conectado KekoCh

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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #3 en: Septiembre 20, 2022, 08:58:48 am »
Pipe, el tema del arriendo de propiedades hoy es casi una ruleta.

Si bien ya se aprobó la ley que...en teoría...ayuda a acelerar la entrega de propiedades que están "secuestradas" por arrendatarios inescrupulosos...sigue siendo un dolor de cabeza.

Que hacemos nosotros:

- Siempre mostramos en persona el depto para conocer a los interesados. Ya con esa acción empiezas a filtrar y dejas a varios fuera.
- Desde que tuvimos varios problemas de cuentas impagas de servicios, a causa de la pandemia y la imposibilidad de cortar los servicios por no pago, comenzamos a pedir dos meses de garantía. Es un segundo filtro...y hay varios que no tienen problemas en pagarlos porque saben que al final del arriendo lo recuperarán.
- Pedirle el contrato de trabajo indefinido y las últimas tres liquidaciones de sueldo. Con esto nos aseguramos que, al menos, tienen un ingreso seguro y vemos que el ingreso sea, al menos, tres veces el valor del arriendo...ideal cuatro veces o más. No aceptamos personas que no pueden demostrar un ingreso seguro al mes.
- Una vez que aceptamos a un "candidato", al momento de entregarles las llaves, le sacamos fotos a los medidores de los servicios y hacemos un video del depto para que quede evidencia del estado en que se le está entregando.
- También deben enviarnos, mensualmente, el comprobante de pago de los servicios.

Hemos tenido varias malas experiencias...sobre todo durante el periodo de pandemia...que nos hemos puesto más desconfiados y weviados para arrendar.

Pese a todo lo anterior sigue siendo una ruleta el tema de los arriendos.

Te deseo suerte...  :thumbsup:
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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #4 en: Septiembre 20, 2022, 09:53:06 am »
yo tuve la casa arrendada con houm, en general no hubo problemas, la GRAN ventaja es el seguro que tienen, ellos pagan el arriendo si el arrendatario no paga, por hasta 6 meses, luego inician las acciones legales para echarlos.
no recomendaria la alternativa de arrendar sin corredor.
Yo tengo un depto por houm arrendado y anda muy bien, sin temas.


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Desconectado Fito

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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #5 en: Septiembre 20, 2022, 09:54:57 am »
Hola.
Yo tengo algunas propiedades que arriendo acá en La Serena/Coquimbo.

Esto lo hago hace ya varios años y te diría que actualmente está mucho más difícil el tema. En general, nunca había tenido problemas, pero ahora con las "facilidades" de la pandemia, me topé con varios que empezaron a dejar de pagar los servicios básicos y eso con el tiempo se convierte en una deuda bien grande, que si no estás encima del arrendatario se puede convertir en un gran cacho.

Acá algunos tips:
1.- Si tienes poca experiencia en este tema, mejor que te ayude un corredor o empresa como "arriendo seguro" o la que tu mencionas. Hay distintos fee mensuales con distintos tipos de coberturas.
2.- También hay seguros de arriendo.
3.- Si quieres ser intermediario directo, mi actual normativa es:
- SIEMPRE con contrato de arrendamiento a plazos fijos (parto con 6 meses y luego extiendo según comportamiento).
- Valor de arriendo expresado en UF
- Antecedentes solicitados al arrendatario: contrato de trabajo indefinido con sueldo que sea, al menos, de 3 veces el valor del arriendo; certificado de antecedentes, DICOM arriendo; visita al departamento para aprovechar de sacarles un perfil; revisión en internet o RRSS; y también por ahí con cercanos que son PDI me hacen una revisión.
- Garantía: actualmente estoy solicitando 2 meses de garantía, pagaderos en una sola cuota. Esto sirve de inmediato de filtro. También estoy solicitando una garantía por el mobiliario, en el caso de las propiedades que arriendo amobladas.
- Revisión periódica: en algunas personas que me generan dudas, solicito y dejo en el contrato de arriendo una cláusula en que puedo visitar la propiedad para revisar estado general y pago de cuentas.
4.- Monitorea siempre las cuentas a través de los sitios de los proveedores. Solicita los cupones de pago mes a mes y si notas que dejan de pagar, empieza a presionar.
5.- Ante impago del arriendo, enviar la notificación de inmediato. Basta un mes de no pago para que puedas iniciar una acción judicial. Esta comienza con una notificación por carta certificada y luego sigue un trámite que dependiendo del monto puedes hacer directamente tu. Sobre 4 UTM necesitas un abogado.
6.- En mi caso, algunos departamentos los tengo cerca de Ues y los arriendo a estudiantes desde marzo a diciembre. Esta modalidad es la que mejor me funciona, porque los estudiantes en general son buenos pagadores. Ante un impago y la respectiva llamada de aviso, se urgen rápido y pagan los adeudado.
7.- Los peores pagadores son los extranjeros. Cuidado con los venezolanos. Yo ya no arriendo a migrantes, porque son malos pagadores y meten mucha gente dentro de los inmuebles, generando algunos problemas de daños a la propiedad, ruidos molestos, etc.
8.- Todas las multas por violación a los estatutos de copropiedad, se las cobro directo al arrendatario. Si no la pagan en el canon mensual, se las descuento de la garantía.
9.- Importante tener un inventario detallado, que se revisado y FIRMADO por el arrendatario al momento de entregar la propiedad.
10.- Considerar el estacionamiento. Hay algunos que subarriendan el estacionamiento cuando no lo usan. Deja bien en claro ese aspecto.

Hoy hay que tener muchas más precauciones. Como te digo, existe mucha gente que no le importa no pagar y viven en un sistema así. Cuando los logran sacar de una casa, se van a otra a repetir la historia. Como estoy en varios grupos de copropietarios, he visto historias muy desagradables para el arrendador.
Eso ha obligado a subir y subir las exigencias. Es lamentable, pero es el contexto en el que estamos.
« Última modificación: Septiembre 20, 2022, 09:58:54 am por Fito »

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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #6 en: Septiembre 20, 2022, 09:57:43 am »
A mi cuando chico me enseñaron "el que tiene tienda, que la atienda, sino, que la venda" con esto quiero decir que esos negocios donde uno solo se sienta y llegan las lucas solas, se la dejo a las inversiones bancarias. Para el tema de los arriendos, usamos corredora, pero solo para que haga la publicacion y filtro de candidatos (termino eligiendo yo al arrendatario), a contar de la firma del contrato, seguimos nosotros, pagas solo una vez.


P.D los deptos los arriendo con los GGCC incluidos en el arriendo, si bien algunos meses se "gana menos" te evitas sorpresas. (las multas y arriendos de quincho, sala multiuso, etc, se pagan aparte)
La gracia es la garantía que te dan estas nuevas corredoras, por eso tome houm. Yo de todos modos recomiendo lo de incluir los GC en el canon de arriendo, y obviamente monitorear los gastos básicos, de hecho houm tiene la plataforma y suben las cuentas ahí mismo, puedes ver el detalle.


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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #7 en: Septiembre 20, 2022, 10:20:04 am »
pido un mes de garantía, y dentro de la mensualidad tengo incluido los gastos comunes, el filtro lo hace el corredor y luego lo vemos directamente, de momento 0 problemas y buena comunicación. Si hay detalles propios del degaste normal del departamento me avisa y le reembolso contra boleta.

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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #8 en: Septiembre 20, 2022, 11:14:07 am »
7.- Los peores pagadores son los extranjeros. Cuidado con los venezolanos. Yo ya no arriendo a migrantes, porque son malos pagadores y meten mucha gente dentro de los inmuebles, generando algunos problemas de daños a la propiedad, ruidos molestos, etc.

Eso ha obligado a subir y subir las exigencias. Es lamentable, pero es el contexto en el que estamos.

Muy de acuerdo con todo lo que indica Fito y sobre todo el punto 7. Si bien hemos tenido grandes problemas con chilenos los extranjeros...sobre todo venezolanos...son un cacho. Generalmente llega una pareja a arrendar y luego meten a toda la familia  :cop2:

...además siempre tienen excusas para pagar...y la cocina la dejan hecha un desastre por el tipo el comida que preparan.

La demanda por arriendo ha aumentado notablemente por lo tanto se deben aumentar las exigencias y el valor.

...y nunca desesperarse por arrendar...tomarse su tiempo y elegir bien...
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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #9 en: Septiembre 20, 2022, 11:30:32 am »
Tengo mi depto. de San Miguel con Houm. Ya va 1 año y 6 meses y todo perfecto. Se demoraron 15 días en encontrar arrendatarios y super bien todo el proceso. De hecho , no han cambiado y super bueno el filtro.

Para quienes pagamos hipotecario, la garantía del seguro de Houm es buenísima. La comisión es un poco elevada pero lo vale.
"La obligación que tiene todo ser humano es rentabilizar sus opciones para ser feliz. Nosotros deberíamos aclararle a la mayoría que el éxito es una
excepción. Los seres humanos de vez en cuando triunfan. Pero habitualmente se desarrollan, combaten, se esfuerzan, y ganan de vez en cuando. Muy de
vez en cuando." Marcelo Bielsa

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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #10 en: Septiembre 20, 2022, 18:05:15 pm »
hay un dicho que es bastante mas util, PASTELERO A TUS PASTELES.....

Cuando uno no sabe, es mejor pagarle al wn que sabe.

ahora, si tienes un negocio inmobiliario, claro, pero cuando uno tiene una o dos propiedades en arriendo y eventualmente de ese ingreso depende el pago del dividendo, lo mejor y mas sano, es dejarlo en manos de especialistas

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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #11 en: Septiembre 21, 2022, 09:20:03 am »
Aparte de todo lo que han aportado….
No recuerdo haber leído más arriba pero la solicitud de un codeudor solidario también es un buen filtro.
Y establecer en el contrato la finalidad del arriendo, en este caso solo para fines habitacionales.
También la cantidad de gente que compone el núcleo familiar que arrienda se puede establecer en el contrato para evitar que se llene de gente.

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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #12 en: Septiembre 21, 2022, 10:03:35 am »
Aparte de todo lo que han aportado….
No recuerdo haber leído más arriba pero la solicitud de un codeudor solidario también es un buen filtro.
Y establecer en el contrato la finalidad del arriendo, en este caso solo para fines habitacionales.
También la cantidad de gente que compone el núcleo familiar que arrienda se puede establecer en el contrato para evitar que se llene de gente.
buenos puntos, en mi experiencia, en houm aplica el codeudor mas el seguro de arriendo garantizado, el fin habitacional de la propiedad queda en el contrato, al igual que el numero de habitantes.

Tambien hacen a tu solicitud, dos visitas al año, para revisar el estado de la casa.

En mi opinion, no me gusta arrendar directo y menos que sepan donde vivo, de hecho, tenia en arriendo una casa que está inmediatamente al lado de donde vivo, los arrendatarios nunca supieron que yo era el dueño.

Se de casos en que arrendatarios en problemas, van a rogarle al dueño a su casa que les de prorrogas o situaciones bastante incomodas, mas aun cuando de ese arriendo, depende el pago del dividendo.

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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #13 en: Septiembre 21, 2022, 10:26:58 am »
Aparte de todo lo que han aportado….
No recuerdo haber leído más arriba pero la solicitud de un codeudor solidario también es un buen filtro.
Y establecer en el contrato la finalidad del arriendo, en este caso solo para fines habitacionales.
También la cantidad de gente que compone el núcleo familiar que arrienda se puede establecer en el contrato para evitar que se llene de gente.

Un tiempo nosotros usamos codeudor solidario haciéndolo firmar una letra de garantía por el equivalente de un mes de arriendo.

Un soberano cacho... :-[

- Para hacer efectiva la letra había que contratar abogado.
- Si el codeudor no quería pagar, no había como obligarlo a menos que fuese por la vía judicial...al final te salía más caro que lo que te debía el arrendatario.

Por esta razón optamos por los dos meses de garantía...y eso es un gran filtro porque implica para el arrendatario pagar, al inicio, tres meses...y no todos pueden hacer eso.


Lo de fines habitacionales... :thumbsup:....si...también lo tenemos incluido en el contrato de arriendo.
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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #14 en: Septiembre 21, 2022, 12:21:32 pm »
Buena gracias a todos por los tips!!

Al final decantamos por dos opciones, la primera es un primo de mi señora que quiere arrendar, es de confianza y si nos dice que si, le arrendamos a el directo.

La seguna opción es que el diga que no y en ese caso vamos a arrendar a través de level propiedades, que tiene los mismos planes de houm a los mismos precios, pero con la diferencia que me apareció un contacto que trabaja ahí y me hace un descuento de referido que es muy atractivo.

Esa es la desición final, me aburrí de revisar prospectos como un vecino venezolano que pretendía complementar renta entre 5 personajes que iban a vivir juntos, cada uno ganaba en promedio 300-400 lucas


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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #15 en: Septiembre 21, 2022, 14:59:26 pm »
me aburrí de revisar prospectos como un vecino venezolano que pretendía complementar renta entre 5 personajes que iban a vivir juntos, cada uno ganaba en promedio 300-400 lucas

Y cuando quisieras echarlos no sólo te iban a dar 500 mil excusas... no se iban a ir nunca y se pondrían violentos o flaitongos... los venecos son lo peor... sólo las venecas valen la pena...
Citroen C3 2015                      Suzuki Savage 400 1986
Kia Cerato5 2014                    Suzuki GSX RR 250 1987
Renault Clio 1995                    Suzuki NZ 250 1986
Peugeot 205 1990                   Yamaha RZ 125 1985
Mini 850cc 1973                      Suzuki GN 50 1984

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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #16 en: Septiembre 21, 2022, 22:17:00 pm »
Y cuando quisieras echarlos no sólo te iban a dar 500 mil excusas... no se iban a ir nunca y se pondrían violentos o flaitongos... los venecos son lo peor... sólo las venecas valen la pena...
Dejando de lado esta joyita de comentario….

Ya me decidí, voy a tercerizar con la empresa Level.

7.5% de comisión mensual pero te aseguran pago de hasta 6 meses impagos de arriendo, deudas de gastos comunes y servicios básicos, mantención de depto una vez al año, etc


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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #17 en: Septiembre 22, 2022, 14:22:56 pm »
es la mejor decisión si no tienes experiencia/tiempo para dedicarle al tema...

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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #18 en: Septiembre 22, 2022, 14:41:04 pm »
es la mejor decisión si no tienes experiencia/tiempo para dedicarle al tema...

X2 !!!
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Re: TIPS PARA PONER EN ARRIENDO UN DEPARTAMENTO?
« Respuesta #19 en: Septiembre 23, 2022, 00:20:07 am »
es la mejor decisión si no tienes experiencia/tiempo para dedicarle al tema...
Tal cual, la verdad es que tiempo es lo que menos tengo, y experiencia para estos temas mas que nada tengo teoría, no así práctica, así que mejor recibir menos lucas mensuales pero con un poco mas de seguridad.

Ya mandamos todos los antecedentes a la empresa, la proxima semana envían contratos de corretaje y espero tener arrendatarios listos para noviembre (dada la ubicación del depa no debería tener mayores problemas para arrendarlo en un mes), ellos me enviarán precio propuesto para arriendo pero yo también puedo proponer (no quiero bajarme de 580 lks)


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