Hola.
Yo tengo algunas propiedades que arriendo acá en La Serena/Coquimbo.
Esto lo hago hace ya varios años y te diría que actualmente está mucho más difícil el tema. En general, nunca había tenido problemas, pero ahora con las "facilidades" de la pandemia, me topé con varios que empezaron a dejar de pagar los servicios básicos y eso con el tiempo se convierte en una deuda bien grande, que si no estás encima del arrendatario se puede convertir en un gran cacho.
Acá algunos tips:
1.- Si tienes poca experiencia en este tema, mejor que te ayude un corredor o empresa como "arriendo seguro" o la que tu mencionas. Hay distintos fee mensuales con distintos tipos de coberturas.
2.- También hay seguros de arriendo.
3.- Si quieres ser intermediario directo, mi actual normativa es:
- SIEMPRE con contrato de arrendamiento a plazos fijos (parto con 6 meses y luego extiendo según comportamiento).
- Valor de arriendo expresado en UF
- Antecedentes solicitados al arrendatario: contrato de trabajo indefinido con sueldo que sea, al menos, de 3 veces el valor del arriendo; certificado de antecedentes, DICOM arriendo; visita al departamento para aprovechar de sacarles un perfil; revisión en internet o RRSS; y también por ahí con cercanos que son PDI me hacen una revisión.
- Garantía: actualmente estoy solicitando 2 meses de garantía, pagaderos en una sola cuota. Esto sirve de inmediato de filtro. También estoy solicitando una garantía por el mobiliario, en el caso de las propiedades que arriendo amobladas.
- Revisión periódica: en algunas personas que me generan dudas, solicito y dejo en el contrato de arriendo una cláusula en que puedo visitar la propiedad para revisar estado general y pago de cuentas.
4.- Monitorea siempre las cuentas a través de los sitios de los proveedores. Solicita los cupones de pago mes a mes y si notas que dejan de pagar, empieza a presionar.
5.- Ante impago del arriendo, enviar la notificación de inmediato. Basta un mes de no pago para que puedas iniciar una acción judicial. Esta comienza con una notificación por carta certificada y luego sigue un trámite que dependiendo del monto puedes hacer directamente tu. Sobre 4 UTM necesitas un abogado.
6.- En mi caso, algunos departamentos los tengo cerca de Ues y los arriendo a estudiantes desde marzo a diciembre. Esta modalidad es la que mejor me funciona, porque los estudiantes en general son buenos pagadores. Ante un impago y la respectiva llamada de aviso, se urgen rápido y pagan los adeudado.
7.- Los peores pagadores son los extranjeros. Cuidado con los venezolanos. Yo ya no arriendo a migrantes, porque son malos pagadores y meten mucha gente dentro de los inmuebles, generando algunos problemas de daños a la propiedad, ruidos molestos, etc.
8.- Todas las multas por violación a los estatutos de copropiedad, se las cobro directo al arrendatario. Si no la pagan en el canon mensual, se las descuento de la garantía.
9.- Importante tener un inventario detallado, que se revisado y FIRMADO por el arrendatario al momento de entregar la propiedad.
10.- Considerar el estacionamiento. Hay algunos que subarriendan el estacionamiento cuando no lo usan. Deja bien en claro ese aspecto.
Hoy hay que tener muchas más precauciones. Como te digo, existe mucha gente que no le importa no pagar y viven en un sistema así. Cuando los logran sacar de una casa, se van a otra a repetir la historia. Como estoy en varios grupos de copropietarios, he visto historias muy desagradables para el arrendador.
Eso ha obligado a subir y subir las exigencias. Es lamentable, pero es el contexto en el que estamos.